한국은 흔히 부동산공화국이라 불린다. 한국의 부동산은 매우 비싸고 불평등하게 분배돼 있다. 먼저 한국은 국민소득 대비 주택 혹은 토지자산의 배율이 아주 높다. 국민대차대조표에 따르면 2021년 주택시가총액이 6552조원으로서 GDP 대비 3.2배를 기록했다. 2021년 명목GDP는 전년 대비 7.2% 증가했지만, 주택시가총액은 13.4%나 증가해 GDP 대비 배율도 2020년 3에서 높아졌다. GDP 대비 주택시가총액 배율은 2000년 1.6이었지만, 노무현 정부 때인 2000년대 초·중반 높아져 2009년 2.4가 됐다. 이는 2017년에도 2.4였지만 문재인 정부 시기 주택가격 상승과 함께 다시 급등했다.

한편 2021년 토지자산은 1경608조원으로 GDP 대비 5.1배인데 2017년 4.2배에서 크게 높아졌다. 국제비교를 해보면 이 수치는 한국이 압도적으로 높다. OECD에 따르면 2019년 일본은 2.2, 독일은 1.5였다. 그나마 높은 프랑스가 2.9였고, 호주는 3.1 수준이었는데 한국은 4.6이었다. 한국의 국민순소득 대비 전체국민순자산의 배율도 2017년 9.5에서 2021년 11.9로 더욱 높아졌는데, 이 또한 다른 선진국보다 높은 수준이다. 이는 소위 피케티비율로 불리는데 피케티는 소득증가율에 비해 자산증가율이 높아서 불평등이 심해지고 있다고 주장했다. 또한 한국의 소득대비 부동산 배율은 2021년 7.6으로 장기평균 5.3에 비해 크게 높고, 특히 서울은 약 19배로 장기평균 11보다 훨씬 더 높았다. 그나마 2022년 부동산 가격이 하락해 주택시가총액과 토지자산의 GDP 배율이 각각 2.9와 4.9로 2021년에 비해 약간 낮아졌다.

부동산 소유의 불평등과 전체 부의 불평등

부동산 소유도 매우 불평등하다. 국토교통부의 2021년 토지소유현황에 따르면 2021년 가액기준 전체 토지의 약 55.9%가 개인 소유 민유지이고, 22.4%는 법인 소유다. 최근에는 법인의 토지 보유가 높아지고 있는데, 이는 개인보다 법인의 보유세가 낮다는 현실과 관련이 있을 것이다. 소유구조를 보면 2021년 상위 1% 세대는 개인 토지가액 중에서 27.9%, 상위 5%는 53.6%, 상위 10%는 68.2% 그리고 상위 20% 세대가 개인 토지가액의 83.4%를 차지하고 있다. 그 비중은 안정적이지만 상위 1%는 2017년 27.1%, 상위 5% 세대의 집중도는 2017년 53.3%에서 약간 높아졌다. 또한 개인 토지 보유의 지니계수는 2021년 0.812로 엄청나게 집중돼 있다. 법인이 소유한 토지가액 중에서는 상위 1%가 84%, 10%가 99%를 차지하고 있어서 토지소유의 집중도가 훨씬 더 높은 현실이다.

부동산 소유의 불평등은 전체 부의 불평등과 밀접한 관련이 있다. 한국은 가계자산에서 부동산의 비중이 다른 국가에 비해 특히 높기 때문이다. 그렇다면 최근 나타난 집값의 급등은 자산불평등을 심화시키는 결과를 낳았을 가능성이 있다. 실제로 가계금융복지조사에 따르면 순자산지니계수도 2017년 0.584에서 2022년 0.606으로 높아졌다. 부동산의 소유집중도는 그러나 주식과 같은 다른 금융자산에 비해 낮기 때문에 주택가격 상승은 주식가격 상승에 비해서는 전체적인 부의 불평등을 악화시키는 효과가 작다. 국제비교를 수행한 여러 연구는 특히 주택자가보유율이 높은 국가에서는 주택가격 상승이 부의 불평등을 악화시키지 않는 반면, 주식가격 상승은 그것을 악화시킨다고 보고한다.

오히려 더욱 우려되는 바는 집값이 너무 높으면 청년층이 절망에 빠지게 된다는 점이다. 서울 아파트 평균가격이 10억원이 넘는 현실에서 부모가 도와줄 수 없는 젊은이들에게 집을 사는 것은 꿈과도 같은 일이다. 이는 세대 간의 불평등을 악화시키고 청년들의 결혼과 출산을 가로막는 요인이다. 또 다른 중요한 문제는 주택가격 상승이 가계부채 문제를 악화시켜 경제를 둔화시키고 불안하게 만들 수 있다는 것이다. 실제로 많은 실증연구는 저금리와 부동산 관련 대출증가가 주택가격 상승에 중요한 영향을 미친다고 보고한다. 또한 주택가격 상승은 대출과 가계부채를 증가시켜 둘 사이에 동조화가 나타난다.

한국에서도 최근 주택가격 상승을 배경으로 가계부채비율이 크게 높아져 우려를 던져주고 있다. 한국은행의 2022년 9월 금융안정상황보고에 따르면 팬데믹 이후 대부분 주요국의 주택가격이 높아졌다. 하지만 한국의 소득대비 주택가격 배율 증가는 코로나19 이후 33개 주요국 중 3위였고, 장기추세치와 대비한 갭률은 주요국 중 가장 높은 수준이었다. 또한 국제결제은행에 따르면 2022년 한국의 GDP 대비 가계부채비율은 105%로서 43개국 중 세 번째로 높았고, 최근 수년간 상승률이 가장 높았다. 이 비율은 글로벌 금융위기 이후 대부분 국가에서 하락했지만, 한국은 계속 상승해 왔고 코로나19 이후 더욱 높아졌다. 2021년 가계부문의 원리금상환부담은 17개국 중 5위였는데, 팬데믹 이후 증가폭이 가장 높았다. 이렇게 높은 가계부채는 경제에 악영향을 미친다. 수피 시카고대학 교수의 최근 실증연구는 높은 가계부채비율은 가계소비를 억압해 경제를 둔화시키는데, 한국과 중국이 그 사례라고 보고한다. 높아진 금리는 상황을 더 악화시킬 것이다.

부동산공화국 병폐 악화시키는 ‘규제 완화’

그렇다면 부동산의 가격상승을 억제하고 소유의 불평등을 완화하기 위해서도 특단의 노력이 필요하다. 먼저 부동산 관련 대출과 가계부채 증가를 억제하기 위한 정부의 규제를 필요로 한다. 또 다른 효과적인 수단은 불로소득을 억제하고 부동산 투자에 대한 기대수익률을 낮추기 위해 세금을 매기는 것이다. 그러나 한국의 부동산 보유세는 다른 선진국에 비해 크게 낮다. 한국지방세연구원에 따르면 2015년 한국의 민간부동산 자산총액 대비 부동산 보유세, 즉 보유세 실효세율은 0.16%로 OECD 18개국 평균 0.42%에 비해 크게 낮았다. 문재인 정부에서 종합부동산세를 인상했지만, 토지+자유 연구소의 추산에 따르면 한국은 2019년에도 0.17%에 그쳤다. 보유세 실효세율은 2019년 영국 0.8%, 프랑스 0.5%, 일본은 2018년 0.52%였고 독일과 동유럽만 한국보다 낮았다. 복잡한 종부세보다는 전체 주택을 합산해 매기는 재산세를 인상하는 동시에 양도소득세와 같은 거래세는 낮추는 개혁을 추진해야 한다.

윤석열 정부는 그러나 기본공제액을 상향하고 공정시장가액비율을 낮춰 종합부동산세를 인하했고, 주택담보대출 관련 규제를 완화했다. 이는 가계부채 증가를 가져왔고, 2022년 이후 자연스럽게 조정되던 주택가격을 부추기는 효과를 낳았다. 게다가 최근 여당은 김포를 서울에 편입시켜 안 그래도 집중된 서울을 더 크게 만들겠다는 구상을 발표했다. 이는 수도권 집값을 들썩이게 만들 가능성이 높다. 이러한 정책 방향은 높은 주택가격과 가계부채 증가 그리고 자산불평등이라는 부동산공화국의 병폐를 더욱 악화시킬 것임을 잊지 말아야 한다.

<이강국 일본 리쓰메이칸대학 경제학부 교수>