자금 확보 땐 5차분양 적극청약을… 청계천·뚝섬·영등포 일대 등도 호재

정부가 부동산 가격을 잡기 위해 전면전에 나섬에 따라 강남을 중심으로 한 시장 분위기도 서서히 얼어붙는 양상이다. 매매가격은 보합세를 유지하고 있지만 거래는 부쩍 줄었다는 게 현장 중개업자들의 설명이다. 정부가 연일 강력한 대책을 내놓고 있어 ‘소나기는 피하자’는 인식이 확산되고 있기 때문이다. 이런 상황에 내집 마련을 원하는 실수요자들의 궁금증은 별반 다르지 않다. 과연 지금 집을 사야할 것인가 여부다. 특히 강남 재건축 아파트를 매입하려는 수요자는 궁금증이 더하다.

쏟아지는 정부 정책을 알아야 투자의 흐름을 알 수 있다. 집을 사든지, 부동산에 투자를 하든지, 관심이 있는 사람이라면 최근 정부의 부동산 정책을 살펴보는 게 우선이다. 특히 정부의 강남권 재건축 시장에 대한 압박을 살펴보는 게 그 핵심이다.

결론을 먼저 말하면 정부는 집값 안정 최우선 목표를 위해 재건축 아파트 규제를 강화하고 있다. 이에 따라 강남을 위시한 재건축 시장은 호재는 찾아볼 수 없고, 대형 악재만 쏟아지고 있다. 더더욱 수요자들의 관심을 끄는 대목은 앞으로도 이와 같은 시장 악재가 줄서 있다는 점이다. 당장 5월19일부터 본격 시행되는 개발이익환수 제도에 따라 단지별로 희비가 갈릴 가능성이 크다.

상당수 재건축 아파트 큰 부담 예고

악재는 또 있다. 내년에 실시되는 기반시설부담금제도가 재건축 아파트에 실시될 경우 상당수의 재건축 아파트는 개발이익환수제와 기반시설부담금이라는 이중부담을 질 수밖에 없다. 여하튼 강남권 재건축 시장은 정부의 전방위 압박으로 당분간 위축은 불가피할 전망이다.

그렇다면 이 상황이 지금 강남권에 집을 장만하려는 사람에게 불리할까. 그것은 아니다. 어떻게 대응하느냐에 따라 불리한 것만은 아니라는 게 업계 전문가들의 의견이다. 우선 정부의 정책의 핵심은 강남권 재건축에서 쏟아져 나올 일반분양 아파트 가격이 너무 높아서는 곤란하다는 점이다. 이를 발판으로 잠실주공 2단지 가격은 큰 폭으로 하락했다. 분양가 인하는 조합원에겐 분명 부담이다. 반면 일반분양자는 시세보다 낮은 가격에 아파트를 살 수 있기 때문에 청약통장 보유자들은 그만큼 시세차익을 기대할 수 있게 된다. 아울러 5~6월에 선보일 잠실 시영이나 잠실 주공 1단지는 물량이 풍부할 뿐만 아니라 개발이익환수제의 적용도 받지 않아, 장기적으로 희소가치 상승의 가능성도 높다. 한마디로 강남권에 청약통장을 사용할 생각이 있고 어느 정도의 자금이 확보된 사람이라면 적극 청약해야 한다. 5차 동시분양을 통해 선보일 잠실시영 아파트는 16평형 344가구와 26평형 520가구가 일반 분양된다. 분양가는 16평형이 평당 1500만원, 26평형은 평당 1795만원 선으로 예상되고 있지만 이보다 더 낮출 가능성도 배제할 수 없다.

또 5차 동시분양을 통해 쏟아져 나올 강남권 물량이 수두룩하다. 현대건설은 강남구 삼성동 AID 영동 차관아파트를 헐고 2070가구를 새로 짓는다. 그중 12∼18평형 416가구를 일반분양한다. 걸어서 5∼6분이면 지하철 7호선 강남구청역과 청담역을 이용할 수 있고 영동대로를 통한 올림픽대로와 동부간선도로의 진입이 수월해 서울 전역으로 이동하기 편리한 지역이다.

이밖에 대치동 아이파크, 암사동 강동시영 1단지, 비(非) 강남권이지만 화곡 2지구 재건축 등도 눈여겨볼 단지로 손색이 없다. 강남권 일각에서는 이미 분양이 완료돼 시공중이거나 준공을 앞둔 강남권 단지는 반사이익을 볼 것이란 분석도 내놓고 있다. 당분간 강남 재건축 시장에 공급이 중단되면 희소가치가 높아지기 때문이다.

강남권 누를 경우 타지역 풍선효과

그렇다면 일부 호재 지역은 어디일까. 이에 대해 업계 전문가들은 복원되는 청계천 주변, 뚝섬 일대, 재개발 사업이 활발한 영등포구 등을 꼽는다. 오는 10월에 복원이 완공되는 청계천 주변에 올해 상당히 많은 물량의 아파트와 주상복합 아파트가 들어선다. 우선 6~7월 롯데건설이 중구 황학동에서 주상복합 롯데캐슬을 분양할 예정이다.
총 1534가구로 그중 467가구가 일반 분양된다. 롯데건설은 또 9월에 동대문구 용두동 용두5지구 도심재개발 사업장에서 주상복합 310가구를 일반에 선보인다. 걸어서 5~6분이면 청계천 복원사업지 3공구에 갈 수 있어 쾌적한 청계천을 만끽할 수 있을 것으로 보인다.

두산산업개발도 동대문구 용두2구역을 재개발해 총 433가구를 지어 이 가운데 16~40평형 233가구를 12월 일반분양할 계획이다. 8월에는 동부건설이 종로구 숭인동 일대 숭인4재개발구역에서 아파트 416가구를 지어 조합원 몫을 뺀 194가구를 일반분양한다. 대성산업 건설부문은 청계9가 일대에서 ‘청계천 대성 스카이렉스Ⅱ’ 112가구를 무이자 융자 조건으로 선착순 분양중이다. 사업 승인을 이미 받은 물량이어서 청약통장이 필요없다. 34평형 단일 평형으로 청계천 바로 앞에 최초로 공급되는 판상형 주상복합 아파트다.

영등포구 양평동 일대는 대규모 재개발 사업지이면서, 목동과 가까워 유망 지역으로 손색이 없다. 이 지역에서 추진중인 재개발 사업지는 양평 11~14구역으로 삼성물산 건설부문이 11, 13구역을 수주한 상태다. 영등포구 양남동 사거리에 위치한 양평 11구역(대지면적 1만8000평)과 13구역(6700평)은 각각 732가구와 473가구 규모로 건립되며, 11구역은 514가구, 13구역은 473가구를 일반분양할 예정이다. 일반분양 일정은 양평 11구역은 2007년 5월, 13구역은 2007년 3월로 예상되고 있다. 이 지역은 지하철 5호선 양평역이 걸어서 10분 이내이며, 서부간선도로와 경인고속도로가 가깝고 양평교 건너 목동이 있다. 주변 기존 아파트로는 현대홈타운, LG빌리지 등이 대표적이며, 금호아파트 등을 건립중이다.

윤진섭〈이데일리 산업부 기자〉 yjs@edaily.co.kr