자고 일어나면 새로운 사건이 터진다. 2022년부터 수면 위로 올라온 전세사기 이야기다. 지난 6월 4일에는 경기도 오산에서, 그다음 날에는 서울 관악구와 광주에서 전세보증금을 돌려받지 못하고 있다는 피해 사례가 전해졌다. 2022년 9월 첫 범정부 대책이 나오고 2년 가까이 지났지만 전세사기 피해는 현재도 진행형이다. 전세사기 피해자 지원 특별법이 시행된 2023년 7월 이후 인정된 피해자만 1만7000명을 넘어섰다. 정부는 특별법이 일몰되는 2025년 7월까지 인정 피해자 수가 3만6000명에 달할 것으로 추산한다. 이쯤 되면 “젊은 분들이 경험이 없다 보니 덜렁덜렁 계약했다(박상우 국토교통부 장관)”라고 볼 수 없는 문제다. 오히려 집값이 내려가는 악조건을 상정하지 않고 전세 시장이라는 풍선에 바람을 넣어왔던 역대 정부에 정책 실패의 책임을 물어야 한다.

윤 대통령, 야당 특별법안에 거부권

사회구조적 위기에서 비롯됐다는 점, 피해자금의 성격, 피해 규모 등을 고려하면 대책을 내놓는 건 정부의 권리가 아니라 의무에 가깝다. 그럼에도 윤석열 대통령은 ‘선(先)구제 후(後)회수’를 골자로 하는 야당 주도의 전세사기 특별법 개정안에 거부권을 행사했다. 정부는 이 개정안이 국회 본회의에 상정되기 하루 전인 지난 5월 27일 새로운 피해자 지원책을 내놨다. 한국토지주택공사(LH)가 전세사기 피해 주택을 경매로 사들이고 최장 20년까지 살 수 있도록 피해자들에게 임대하는 것이 골자다. LH는 감정가에서 경매 낙찰가를 뺀 금액을, 보증금을 한 푼도 건지기 어려운 후순위 피해자들에게 나눠 지급하기로 했다. 이사를 원하는 피해자는 이 방식으로 보증금 일부를 받아 이사를 할 수 있다.

정부는 정부안이 ‘선구제 후회수’ 방식보다 피해 구제에 적합하다고 주장한다. 선구제 후회수 방식은 보증금을 회수하기 어려운 피해자들의 채권(전세보증금)을 공공기관이 매입해 보증금의 30%가량을 먼저 돌려주고, 추후 채권 추심·매각 등을 통해 공공기관이 재원을 회수하는 것을 골자로 한다. 그러나 정부는 피해자들의 채권 가치를 평가하는 것부터 쉽지 않다고 본다. 채권 평가를 위한 별도의 인력이 필요해 추가 행정비용이 소요되고, 보증금의 완전한 회수도 불가능할 것이라는 게 정부 설명이다. 정부는 재원 부담에 대한 우려도 몇 차례나 언급했다. 반면 정부의 매입임대 방식은 기존에 편성된 공공임대주택 예산을 활용하기에 예산의 즉시 투입이 가능하다는 장점이 있다. 기존 사업과 구조가 유사해 행정비용도 가장 적다.

거부권 행사에 반발했던 피해자들도 정부안에 기대를 하고는 있다. 동시에 불안도 있다. 크게 두 가지 원인이 작용한 것으로 보인다. 첫째는 기존 대책에 대한 불신이다. 정부는 전세사기 피해가 폭증한 2022년 9월부터 여러 차례 대책을 내놨다. 정부가 분류하는 지원방안의 가짓수만 16개다. 지난 4월 말 기준 이들 지원책의 누적 이용 건수는 1만400여건. 피해자가 1만7000명이니 피해자 한 명이 한 건의 지원만 받았다고 해도 약 7000명은 지원을 하나도 받지 못한 셈이 된다. 이번 정부안의 골자인 매입임대도 지난해 시행된 특별법에 기본 틀이 담겨 있다. 그러나 지난 1년간 LH가 피해 주택을 실제 매입한 사례는 단 2건에 그쳤다. 피해 구제를 위해 백방으로 알아봐도 각종 까다로운 조건으로 지원이 거절된 경험이 있는 피해자들은 이번 대책도 실질적인 지원책이 되지 못할 것이라 우려한다. 정부는 그간 매입대상에서 제외했던 불법 증축 등 위반 건축물, 신탁사기 주택도 매입하기로 한 만큼 매입이 원활히 이뤄질 것으로 본다.

둘째는 정부안에 정교함이 빠져 있어 실제 구제가 어떤 방식으로 이뤄질지 가늠하기 어렵다는 점이다. 핵심 중 하나는 대책의 시행 시점과 소급 여부다. 전세사기 피해가 발생하고 이미 상당한 시간이 지나 하루가 다르게 피해자들의 상황은 악화하고 있다. 이는 피해자들이 빠른 구제가 가능한 선구제 후회수안을 선호했던 이유기도 하다. 정태운 대구 전세사기피해자대책위원장(33)은 대구 침산동 신탁사기 피해자다. 가짜 임대인은 신탁사 소유의 건물을 자기 것처럼 속여 정 위원장과 전세계약을 맺었다. 신탁사는 모르는 계약이라며 정 위원장의 퇴거를 요구하는 명도 소송을 제기했다. 신탁사기 주택도 매입하겠다는 정부 방침이 뒤늦게 나왔지만 정 위원장의 명도 소송 결과는 코앞인 오는 6월 14일 나온다. 그는 “신탁사들은 재산권 보호를 위해 경매보다 명도 소송을 먼저 진행한다. 명도부터 유예할 수 있게 해줘야 하는데 쫓겨나고 대책이 나오면 무슨 소용이냐”고 했다. 거부권에 가로막힌 특별법 개정안에는 명도 소송을 유예하는 방안이 있었지만, 정부안에서는 빠졌다.

시간이 흐를수록 권리관계가 복잡해질 수 있다. 예컨대 부산의 한 전세사기 피해 건물은 20여 세대가 사는 다세대 주택인데, 세대 전체를 공동담보로 한 근저당이 설정돼 있다. 문제는 세대별로 경매가 진행돼 오는 6월 말이면 낙찰되는 세대가 나올 수도 있다는 점이다. 공동담보 건물의 특성상 경매가 모두 마무리돼야 보증금 회수가 진행될 가능성이 크다. 세대별로 낙찰이 이뤄져 피해 세대와 일반 세대가 뒤섞이면 LH가 매입임대를 하더라도 건물 관리 등에서 문제가 발생할 수 있다.

“선구제 후회수안 병행 추진돼야”

피해자들은 정부안과 ‘선구제 후회수’안이 병행 추진돼야 한다고 주장한다. 정부안이 보호하지 못하는 사각지대가 있기 때문이다. 정부안은 매입임대 후 10년간은 주거 비용을 피해자에게 받지 않아 피해 주택에서 계속 거주를 희망하는 피해자들에게 유리하다. 다만 전세사기 피해자 중 2030세대가 73.7%를 차지해 취업, 결혼, 출산 등 생애주기에 따라 이사가 불가피할 가능성이 크다. 이 경우 보증금을 최대한 회수하는 것이 중요한데, 일부 피해 사례에서 정부안은 선구제 후회수안보다 보증금 회수에 효과적이지 않은 것으로 나타났다. 예컨대 경기도 화성의 한 오피스텔 전세사기 사례는 보증금이 1억원인데 감정가에서 경매 낙찰가를 뺀 금액은 1000만원이다. 정부안대로면 피해자는 보증금의 10%인 1000만원만 회수할 수 있다. 30% 회수를 보장한 선구제 후회수안이 더 유리하다.

장선훈 대전 전세사기피해자대책위원장은 “피해 구제를 정부만 고민할 것이 아니라 선순위 채권자인 금융사들도 함께 고민했으면 한다. 무분별한 전세 대출이 피해 규모를 키우는 데 일조했다. 금융사들이 이자 징수를 중지하고 원금 배당만 신청하는 것으로도 후순위 피해자들이 보증금을 더 회수할 수 있다”고 했다.

<이효상 기자 hslee@kyunghyang.com>