지방발 부동산시장 이상과열의 원인은 뭘까. 과연 수도권으로 옮겨붙을까. 전문가들의 진단을 종합하면, 부산 등 일부 지방의 집값 오름세는 2000년 이후 집값이 정체 상태에 있었던 데다 2006년 이후 공급이 줄고, 교통여건 개선 등 지역별 호재가 반영된 결과다. '상대적으로 낮은 주택가격 상황에서 공급 감소 및 지역별 호재→전세가격 급등→전세 살던 사람의 소형주택 구입→소형주택 거주자 중·대형 옮겨타기' 등이 일시적인 급등 현상을 부르고 있다는 것이다.

실제로 국민은행에 따르면 전국 집값은 2001년, 2002년에 각각 9.9%, 16.4%씩 올랐고, 2005년, 2006년, 2007년, 2008년에 각각 4%, 11.6%, 3.1%, 3.1%씩 상승했다.

부산·대전 등 올 입주물량 크게 부족
이 기간 서울·수도권 집값은 2001~2002년에 13~22%, 2005~2008년에 5~20%가 뛰었다. 그러나 부산의 경우 2001년, 2002년에 각각 7.8%, 11.7%로 뛰었으나, 2005년, 2006년에는 오히려 -1.1%, -0.6%로 집값이 떨어졌다. 대전도 서울 등 수도권 집값이 크게 오르던 2006년 -0.7%로 집값이 떨어졌고, 경남·전북 등도 같은 기간 2~3% 증가에 그쳤다. 과거 10년간 서울·수도권 집값이 많게는 2~4배 오르는 사이 이들 지역 집값은 소폭 상승하거나 멈춰 있었다는 얘기다.

이런 상황에서 공급 부족이 집값 상승을 일시적으로 부추겼다는 것이 전문가들의 진단이다. 실제로 부산의 경우 입주물량이 2009년 8378가구에 불과한 데 이어 올들어 상반기까지 입주물량이 4145가구로 크게 모자란다. 대전도 올들어 3월까지는 아예 입주물량이 없었다. 6월까지도 1503가구에 그쳤다. 경남은 지난해 1만8000여가구에서 올해 1만2000여가구로 입주물량이 감소했다. 서울이 1, 2, 3분기에 8000~1만2000여가구씩, 경기도가 2만5000~3만6000여가구씩 공급된 것과는 대조된다.

공급부족 외에 지역별 호재가 지방발 시장 과열을 빚고 있다. 부산은 사상~하단 구간 도시철도 건설사업(2016년 완공예정)이 확정됐고, 부산지하철 1호선 연장 신평~다대 구간도 2014년 개통예정이다. 부산 신항만이 강서로 이전하면서 배후 수요지역이 사상·사하구로 이동됐다. 이 같은 교통개선에 따른 수혜지역인 사상, 사하, 북구와 특히 해운대구 등은 다른 지역보다 가격이 저렴했고, 전세 비중도 높았던 지역이었다. 따라서 입주물량 부족 등으로 공급은 적은데 개발 기대감으로 수요는 꾸준히 늘어 가격이 올랐다는 분석이다. 여기에 일부 투자·투기세력까지 가세, 집값을 올리고 있는 것이다.

경남은 김해·양산이 부산 생활권으로 편입되면서 부산과 창원 등의 주택수요자들이 이동하며 값이 오른 것으로 풀이된다. 김해·창원·양산 지역은 산업단지가 많아 실수요자가 풍부하고, 특히 창원은 노후 아파트가 많아 일부 재건축 기대감이 높은 점이 집값을 올리고있는 것으로 보인다. 대전은 상반기 입주물량이 적은데다, 전세가격이 크게 오르면서 전세물건을 구하지 못한 일부 수요자들이 소형아파트 구입으로 전환하면서 집값이 오르고 있다. 유성·서구는 대단지 아파트가 많고 학교·학원이 잘 조성돼 있어 수요가 꾸준해 상승폭을 키웠다. 전북 전주·부안의 경우는 공급물량 부족이 집값 상승 원인으로 풀이되고 있다.

2000년대 초·중반 과열양상 가능성은 낮아
전문가들은 지방 집값 오름세가 장기간 이어질 가능성은 적은 것으로 예상했다. 우선 집값 이상 과열이 특정 지역에 한해 이뤄지고 있는데, 이들 지역에 올 하반기 입주물량이 크게 늘어난다는 것이다. 부동산114에 따르면 부산의 경우 6월까지 입주물량은 4145가구에 불과했으나 이후 올해 말까지 1만145가구가 공급된다. 대전도 상반기 1503가구에서 이후 6개월간 9175가구가 공급됐거나 공급이 예정돼 있다. 경남의 경우 하반기에도 4700여가구로 공급이 모자란다. 그러나 경남지역은 부산에서 유입되는 수요가 많아 집값이 오른 점에 비춰 부산 공급이 충분해질 경우 수요가 줄면서 공급 부족이 어느 정도 해소될 것으로 보인다.

아직 미분양 등이 상당량 남아있는 점도 오름세 지속 가능성이 낮은 이유로 든다. 국토해양부에 따르면 지난 9월 말 현재 전국 미분양물은 10만325가구로 이중 서울·수도권 물량을 뺀 지방에만 6만8955가구나 된다. 집값이 크게 오르고 있는 부산(5223가구), 경남(6435가구), 대전(2639가구), 전북(1893가구) 등 4개 지역에도 1만6190가구의 미분양 아파트가 산적해 있다. 이는 이들 지역 집값 이상 과열이 과거 집값 정체 및 지역적 호재에 따른 일시적 반등일 가능성을 뒷받침한다. 여기에 지방의 경우 주택 실수요자 유입이 한정돼 있는 점도 오름세의 장기화 가능성이 적음을 방증하는 것으로 해석된다.

김규정 부동산 114 리서치팀 본부장은 “부산·경남 등의 집값 상승은 장기간 하락 후에 오는 회복 양상으로 풀이된다”며 “곧 안정될 가능성이 높으며, 특히 이같은 과열 양상이 수도권으로 확산될 가능성은 극히 낮다”고 지적했다. 고종완 Re멤버스 대표도 “부산 등 일부 지역은 2005년 하반기부터 집값이 하락세로 돌아선 데다 집값 상승폭에 비해 하락폭도 컸다”며 “여기에 2007년 이후 미분양 증가 등으로 신규공급이 사실상 끊긴 데다, 매매가·전세가 비율이 60%를 넘어서는 등의 이유로 집값이 일시적으로 오른 것뿐”이라고 단정했다.

다만 일부 지역의 소형 주택 전세 및 매매가격 상승은 지속될 것으로 보인다. 김 본부장은 “부산 등은 소형 아파트는 물론 소형 일반주택도 물건이 부족한 실정”이라며, “전반적으로 집값은 안정되겠으나 소형매물은 내년 상반기까지 오를 가능성이 짙다”고 말했다.

정부 “우려할 단계 아니다”
정부 관계자는 “부산 등 일부 지역 집값이 오르고 있지만 서울 수도권은 하락 안정세를, 광주·울산 등 지방 대부분 지역은 보합세를 유지하고 있다”며 “주택 공급도 민간분양이 주춤하고 있지만 공공물량 확대와 이월될 미분양물을 감안할 경우, 충분히 수요를 감당할 수준”이라고 말했다.

실제로 정부는 지난해부터 오는 2018년까지 임대주택 80만가구를 공급할 계획이다. 또 그린벨트 해제 및 개발을 통한 공공분양 물량도 70만가구에 달한다. 국토해양부 박상우 주택토지실장은 “앞으로 매년 공공주택을 20만가구씩 공급할 계획이다. 이 중 10만가구가 임대주택이다”라며 “공급부족 문제는 없다”고 말했다. 정부는 도시형 생활주택 활성화를 통해 원룸·다가구·다세대 주택도 확대 공급할 계획이다.

정부는 이와 함께 집값이 크게 뛰는 지역에 대해서는 현장 점검은 물론 투기지역 및 투기과열지구 지정도 검토하고 있다. 정부는 실제로 11월 초 부산·대전·경남 등 집값이 가파르게 오르자 이들 지역에 현장 점검반을 긴급 투입했다. 정부는 특히 이들 지역의 집값 상승률이 계속 과도하게 클 경우 투기지역 또는 투기과열지구로 지정할 것으로 알려졌다. 이와 관련, 박상우 실장은 “주택가격이 물가상승률보다 과도하게 오른다면 주택투기지역 지정이나 투기과열지구 지정 등을 검토할 수밖에 없다”고 말했다.

부산·대전 등은 이미 주택투기지역 지정 요건(직전월 대비 30% 상승 지역 중 최근 2개월간 월평균 상승률이 전국 평균보다 30% 이상 높을 때 등)을 갖췄다. 국민은행에 따르면 지난 10월 부산의 주택매매가격 상승률은 1.1%에 달했다. 대전도 0.8%였다. 같은 기간 소비자물가는 0.2% 상승에 그쳤다. 부산의 경우 2~8월 집값 상승률은 물가상승률보다 2배 이상 높았다. 대전 역시 2·3·5·6·8월의 경우 집값 상승률이 물가상승률을 크게 앞지른다. 박 실장은 “과거처럼 집값이 오른 뒤 뒷북치듯 정책을 내놓지는 않겠다”고 말했다. 지방발 부동산시장 과열이 일시적인 현상으로 끝나지 않을 경우, 강도높은 집값 규제 정책을 내놓겠다는 정부의 의지로 들린다.

<김종훈 경향신문 산업부 선임기자 kjh@kyunghyang.com>