뉴스메이커·KYC 공동 ‘2007대선 캠페인’

부동산시장 신개념 정책으로 안정화… 중대형 평수 늘려 중산층도 흡수해야

지금의 2030세대는 20년 전 2030세대보다 훨씬 더 ‘내집 마련’이 어려워졌다. 지난 20년간 건국 이래 최대 규모로 주택을 공급했음에도 불구하고 왜 그렇게 된 걸까? 이유는 이렇다.

1998년에서 2006년 사이에 도시근로자 저축 가능액은 16만 원 증가했다. 반면 같은 기간 평당 분양가(서울기준)는 520만 원에서 1392만 원(2006년 10월 기준)이 됐다. 저축가능액은 26% 증가했는데 아파트 분양가는 170%가 오른 셈이다. 1998년 시행된 아파트 분양가 자율화 정책과 부동산 투기 열풍이 그 위력을 발휘한 결과라고 볼 수 있다.

이를 바탕으로 내집 마련에 걸리는 시간을 계산해보자. 도시근로자가 월평균 저축가능액을 있는 그대로 저축했을 때 서울에서 99㎡ 아파트 분양가를 마련하는 데 걸리는 기간은 24년(1998년)에서 50년(2006년)으로 늘어났다. 대구는 18년에서 30년이 되었고 전북은 13년에서 20년이 되었다<표 참조>.

정책의지 결여로 ‘반값 아파트’ 실패

현 2030세대 직장인 중 52%가 비정규직이라는 점은 상황을 더욱 암울하게 만들고 있다. 상대적으로 안정되고 급여도 괜찮은 일자리라고 볼 수 있는 공기업, 대기업, 금융업, 공무원의 일자리는 전체 일자리의 10% 미만이며 그나마 신규 채용도 줄고 있다. 주거 안정을 위해서 2030세대가 지불해야 할 비용은 훨씬 늘어났는데 지불할 능력은 현저히 저하되고 있는 것이다. 게다가 아이를 낳을 2030세대라면 장차 가장 큰 부담이 될 사교육비 부담도 생각해야 한다.

최근 군포 부곡지구에서 시범 분양한 환매조건부 아파트, 토지임대부 아파트는 ‘반값아파트’로 큰 기대를 모았다. 그러나 거품이 잔뜩 낀 건축비와 높은 토지 비용으로 분양가와 임대료가 상승해 분양 이전부터 비관적 전망이 우세했다. 결국 분양은 참담한 실패로 돌아갔고 ‘고의 부도가 아니냐’는 의혹을 갖게 만들고 있다. 주택에 대한 소유 개념을 거주 개념으로 전환하겠다는 정책 의지의 결여라고 볼 수밖에 없다. 사실 현재 아파트 분양가에 워낙 거품이 많기 때문에 반값아파트가 되어도 2030세대가 지불 가능한 적정 가격이라고 볼 수 없다. 그러나 이마저도 어려워지는 상황으로 가고 있는 것이 안타깝다.

그렇다면 대안은 무엇일까. 이번 캠페인을 위해 20~30대 유권자들을 대상으로 8차례 집담회를 하면서 파악한 2030세대의 생각은 이런 것이다. 첫째, 안정적이고 쾌적한 주거환경을 원한다. 둘째, 주변에서 ‘아파트가 얼마 올랐다’고 좋아하는 모습을 보면 마음이 불안하다. 셋째, 너무 비싸서 답이 안 나온다. 넷째, 현재 임대주택에 대한 이미지는 작고, 멀고, 지저분하고, 낙인 효과, 비싼 임대료 등 부정적인 것이 많다. 다섯째, 하지만 중대형을 포함하고, 쾌적하고, 가깝고, 대규모 단지, 저렴한 임대료가 보장되는 임대주택이 있다면 당연히 선택한다. 여섯째, 만약 다섯째와 같은 정책이 추진되면 아파트 가격은 안정되고 주택도 거주 개념으로 바뀔 것 같다.

이들의 생각을 바탕으로 최근 두 가지 주택 공급 사례를 평가해보겠다. 먼저, 무주택 서민을 위한 주택 공급을 목적으로 해 큰 기대를 모았던 2006년 분양된 판교 신도시를 살펴보자. 판교 신도시는 3만여 가구가 분양되었고 그중 44%가 임대아파트다. 99㎡대 일반 아파트는 3억9000만 원에 분양되었고 99㎡대 공공 임대아파트는 임대보증금 2억4600만 원에 월 임대료 59만 원에 공급되었다. 무주택 서민을 위한 것으로 보기에는 너무 비쌌다. 결국 분양 전환시 시세 차익을 기대하는 사람들을 위한 것이 되고 말았다. 심지어 계약을 포기한 철거 세입자가 자살하는 안타까운 사건이 발생하기도 했다.

이에 비해 서울시가 송파구 장지지구, 강서구 발산지구 등에서 분양한 장기전세주택(시프트)은 접근성을 갖추고, 중대형을 포함한 다양한 크기의 아파트를 주변 시세에 30%, 전세가의 80% 수준에서 최장 20년간 공급하고 전세금 인상률을 5% 이내로 제한하여 호평받고 있다. 이름도 잘 지었다. 기존 임대주택의 부정적 인식을 극복하고 후분양제, 분양가 공개 등 주택정책의 새로운 방향을 제시했다.

더 나아가 ‘대안모델’의 성공 가능성을 보여줬다는 측면에서 높이 평가할 만하다. 그러나 주택에 대한 소유 개념을 변화시키기에는 그 공급 규모가 매우 적다는 것이 아쉬운 점이다. 현재같이 재개발 아파트 분양 물량 중 일부 가구를 매입하거나 일반 분양 가구 중 일부를 장기전세주택으로 배정하는 방식으로는 앞으로도 공급 물량이 크게 늘어나기 어려울 것으로 보인다. 상징적인 시도에 그칠 가능성이 높다는 뜻이다.

‘렌탈시티’ 최적 후보지는 송파신도시

2030세대의 주택에 대한 요구를 바탕으로 위의 두 가지 사례를 검토해보면 2030세대가 원하는 주택정책의 해답이 보인다. ‘판교신도시의 실패’와 ‘서울시 장기전세주택(시프트)에 대한 긍정적 평가’가 만나는 곳에서 새로운 정책을 찾을 수 있다. 100% 장기전세주택 도시, 일명 ‘렌탈시티’가 그것이다.

‘렌탈시티’는 국공유지 또는 공공택지를 개발해 조성하는 신도시 주택을 100% 장기전세주택으로 분양하자는 것이다. 분양원가에 근거한 임대료, 30년 장기전세, 대규모 단지, 편리한 도시기반시설, 쾌적한 주거환경, 용이한 접근성을 갖춘 신개념의 도시로 우리나라 주택정책과 주택에 대한 생각을 바꾸는 획기적인 대책이 될 것이다.

또 중대형 아파트를 전체 공급 주택의 60% 정도 비율로 분양함으로서 좀 더 큰 아파트로 이동하고자 희망하는 중산층도 흡수할 수 있어야 한다. 그래야 무주택자에게 주택을 공급하면서 주택에 대한 소유 개념 전환, 주택시장 전체의 안정도 이룰 수 있다.

미니 신도시 규모로 조성하면 상업용지와 업무용지 등을 일반 분양해 그 수익을 가지고 쾌적한 도시환경을 만들 수 있다. 판교 신도시의 경우 업무용지와 상업용지를 판 수익금 7조 원만으로도 실제 건축비 4조~5조 원을 충당할 수 있었다고 한다.

최초의 렌탈시티가 될 만한 곳은 2009년 9월 분양 예정인 송파 신도시다. 조성 예정지의 대부분이 국공유지기 때문에 조성원가도 상대적으로 저렴하고, 입지와 주변 환경이 탁월해 최적의 후보지로 꼽힌다. 좀 작은 규모의 렌탈타운을 조성할 수도 있어 서울뿐만 아니라 많은 지역에서 적용 가능한 대안이 될 것이다.

폭등한 주택가격 앞에 지불 능력을 상실한 2030세대지만 열심히 일하면 쾌적하고 안정적인 주거환경을 가질 수 있는 사회도 가능하다는 희망을 버리지 말자. 100% 임대주택도시 렌탈시티라면 그 희망이 실현될지도 모른다.

천준호〈KYC 공동대표〉