분양가 상한제·반값 아파트·대선 등 ‘양날의 칼’로 작용할 듯

부동산에 울고 웃었던 2006년이 지나갔다. 분양가상한제와 반값아파트, 17대 대선 등 굵직굵직한 사건을 앞둔 2007년 부동산시장도 지난해 못지않은 지각변동을 예고하고 있다. 부동산시장의 지각 변동을 예고하고 있는 큰 변수들을 통해, 2007년 부동산시장의 청사진을 미리 들여다봤다.

1 분양가상한제 민간아파트 확대

1999년 분양가 전면 자율화 조치에 따라 역사의 뒤안길로 사라졌던 분양가상한제가 2007년 9월 부활을 예고하고 있다. 이렇게 되면 민간업체가 건설해 분양하는 아파트에 대해서도 표준건축비에 택지비를 더해 분양가가 결정되며 과도한 시세차익을 막기 위한 전매제한(현행 공공택지의 경우 전용면적 25.7평 이하 10년, 25.7평 초과 5년) 실시가 불가피할 전망이다.

민간 건설업체의 분양가를 정부가 본격적으로 수술대에 올려놓았다는 점에서 내년 부동산시장에 미치는 영향이 적지 않을 것이라는 분석이다. 실제로 부동산뱅크 조사에 따르면 1997년 IMF 외환위기 이후 평당 479만 원이던 서울 평균 분양가가 2006년 평당 1364만 원으로 10년 간 연평균 18.49%씩 상승한 것으로 조사됐다. 이러한 신규아파트 고분양가 여파가 부동산시장 불안에 직접적인 원인이 된 것은 두말할 필요가 없다. 특히 지난해에는 이러한 현상이 더욱 두드러져 은평뉴타운, 파주신도시 등지의 고분양가 책정이 주변 집값 불안정의 주범으로 지목되기도 했다. 따라서 민간아파트 분양가가 정부의 직접적인 통제권 안으로 들어오면 건설업체의 분양가 부풀리기와 이에 따른 집값 불안정이 상당히 줄어들 것이라는 전망이다. 그러나 수익성이 크게 떨어지는 건설사로서는 상당수가 분양을 연기하거나 사업 자체를 포기해 건설경기에 악영향을 끼칠 수 있고 수급 불안정에 따른 집값 상승 우려도 제기되고 있다.

2 반값아파트 시범실시

2007년에는 일명 ‘반값아파트’로 불리는 토지임대부 분양이나 환매조건부 분양 시범실시가 예고되고 있다. 토지임대부 분양의 경우 토지에 대한 소유권은 국가나 공공기관이 가진 채 건물만 청약자에게 공급하는 것을 말하고 환매조건부 분양은 공공기관이 토지개발과 주택건설을 직접 수행해 분양원가 수준의 저렴한 가격에 분양하되 집을 팔 때 공공기관에 매각해 시세차익을 차단하는 방식을 가리킨다.

올해 주택공사가 공급하는 곳 중 도심이나 도심지 접근성이 좋아 실수요층의 이목을 끌 수 있는 곳, 인근 주거지와 비교해 가격 인하 효과가 가시적으로 드러나는 곳 등 반값아파트 시범 사업지로서의 조건을 충족하는 곳으로는 남양주 가운지구와 고양시 행신2지구, 일산2지구, 용인 구성지구, 동탄신도시 등이 유력하게 거론되고 있다. 따라서 실수요자들이라면 이들 알짜 택지지구에서 반값아파트 청약을 노려볼 수 있을 것이다.

3 세제 강화

올해에는 참여정부의 세금폭탄이 본격적인 위력을 발휘할 전망이다. 특히 1가구2주택자 양도세 중과는 2007년 부동산시장을 움직일 핵심 키워드가 될 것으로 예측되고 있다. 2007년부터는 전국의 모든 주택에 실거래가를 기준으로 양도세가 부과되며 1가구2주택자가 집을 매도할 경우 양도차익의 50%가 소득세로 부과되고 장기보유특별공제도 받을 수 없게 된다. 이에 따라 다주택자의 매물이 자취를 감춰 공급이 크게 줄어들 것이라는 전망이 제기되고 있다.

그러나 성급한 판단은 아직 이르다. 양도세 강화와 동시에 고가주택 보유세 폭탄도 정부가 준비한 시나리오에 포함돼 있기 때문이다. 지난해 70%였던 종부세 과표적용률이 올해부터 80%로 상향 조정된다. 여기에 유례없는 급등세를 연출했던 지난해 아파트값이 공시가격에 고스란히 반영될 경우 고가주택 소유자의 보유세 체감도는 그만큼 높아질 전망이다. 이로 인해 2007년부터 다량의 매물이 출현해 가격 하락의 신호탄을 쏠 수 있다는 예측도 설득력을 얻어가고 있다.

4 17대 대선

2007년 대한민국을 뒤흔들 17대 대선이 부동산시장에도 메가톤급 영향력을 발휘할 전망이다. 하반기 대선정국에 접어들 경우 재건축이나 세금 등 규제완화에 따른 기대감은 집값 상승의 주요 요인으로 작용할 가능성이 크기 때문이다. 여기에 표심을 노린 각종 개발정책이 쏟아질 경우 주택뿐 아니라 토지시장에도 적지 않은 영향을 끼칠 전망이다.

그러나 2006년 아파트값 폭등에 따라 서민들의 시름이 깊었던 것을 감안한다면 여야를 막론하고 마구잡이식 개발정책이나 선심성 규제완화책을 내놓기에는 부담이 가는 것도 사실이다. 최근 쏟아지고 있는 반값아파트나 분양가상한제 등도 같은 맥락에서 풀이해볼 수 있다. 이래저래 올해 대선은 부동산시장을 움직이는 ‘양날의 칼’로 작용할 것으로 보인다.

5 대출규제 강화

2003년 이후 잠잠해질 기미가 보이지 않는 부동산 폭등의 이면에는 IMF 외환위기를 벗어난 이후 풍부해진 시중 유동성이 자리잡고 있다는 것에는 이견이 없다. 그러나 과도한 대출 때문에 가계부채에 대한 우려가 높아지고 있으며 일본과 같은 거품붕괴를 걱정하는 목소리도 높은 것이 현실이다.

이러한 우려에 정부는 지난해 이미 DTI(총부채상환비율), LTV(주택담보인정비율) 등 대출에 대한 규제를 시작했고 2007년에는 그 수위를 더욱 높일 전망이다. 우선, 투기지역 다주택자의 주택담보대출을 억제하기 위해 2006년에 동일차주의 주택담보대출을 3건에서 2건 이하로 줄인 데 이어 2007년에는 1건으로 줄이는 것이 검토되고 있다. 여기에 투기지역에서 현행 40~60%인 LTV를 축소하고 투기지역과 수도권 투기과열지구에서 6억 원 초과 아파트에 적용되는 DTI 40% 또한 대상을 확대하는 것이 검토되고 있다.

이처럼 부동산으로 흘러 들어오는 돈줄이 막히면 투기적 수요를 막아 부동산시장 안정에 기여할 것으로 전망되고 있다. 그러나 금리 인상에 따른 가계 부담 증가는 소비 위축과 급격한 버블 붕괴 등 경제 전반에 걸친 악순환을 불러올 수도 있다.

6 추가 신도시 발표

2007년에는 제2, 제3의 검단신도시가 선보일 예정이다. 정부는 11·15대책의 공급확대 로드맵에 따라 상반기 중 강남을 대체할 추가 신도시를 발표한다는 계획이다. 추가 신도시로 거론되고 있는 곳은 5~6곳 정도로 수도권 남부인 광주시 오포읍 일대, 성남 서울공항, 하남시 등이 유력 후보지로 떠오르고 있다.

그러나 섣부른 정책 발표로 이미 이들 지역 아파트값과 땅값이 한 차례 급등했다. 여기에 추가 신도시로 확정 발표될 경우 주변 아파트와 분양 단지를 중심으로 한 투기광풍 재현은 불가피할 전망이다. 또한 재건축에 대한 규제완화를 고려하지 않은 채 수도권 외곽으로 신도시 건설을 남발하는 정부의 정책이 서울지역 집값 불안정을 잡기는커녕 집값 상승을 수도권 외곽으로까지 확산시킨다는 우려를 낳고 있기도 하다.

7 거품 논란

지난해 정부의 버블세븐 논란으로 촉발된 거품논란이 올해 부동산시장도 뜨겁게 달굴 전망이다. 거품이다, 거품이 아니다는 의견이 팽팽히 맞서는 가운데, 일본과 같은 거품 붕괴를 의식한 정부의 대출 규제가 한층 강화될 전망이며 가격 상승이 계속될 경우 ‘버블세븐’에 대한 새로운 규제책이 나올 가능성도 점쳐볼 수 있다.

박영의〈부동산뱅크 기자〉 momopc1@neonet.co.kr