8·31 종합대책 1년, 달라진 주택시장 새 양상 6가지

트렌드1>> 버블 세븐 지역 거래 올스톱

버블 세븐 지역은 정부 부동산 정책의 타깃이다. 강남구, 서초구, 송파구 등 서울 강남의 3개 지역, 대표 주자 목동이 버티고 있는 양천구, 그밖에 평촌, 분당, 용인 등 신도시 지역을 포함한 7개의 ‘특구’가 바로 버블 세븐이다. 8·31 부동산 정책의 상당 부분이 이 과열 지구에 대한 견제와 억제를 목표로 하고 있다. 정부 부동산 정책 입안자들은 “이 지역이 전국의 부동산 가격을 선도하고 있는 만큼 반드시 그 예봉을 꺾어야 한다”고 주장해왔다.

작년 8·31 대책이 발표된 후 1년이 지났지만 버블 세븐의 아파트 가격은 가파르게 상승했다. 8·31 부동산 종합대책 발표 이후에도 아파트 가격 상승이 지속돼 지난 1년간 전국 아파트 가격 변동률이 12.43%에 달하는 것으로 조사됐다. 특히 양천구 37.42%, 평촌 27.54%, 강남구 23.54%, 서초구 20.71%, 분당 19.49% 등 ‘버블(거품) 세븐’ 지역의 지난 1년간 아파트값 상승률이 두드러졌다.

그러나 지난 3·30 추가 대책 발표 직후 버블 세븐 지역의 부동산 거래는 급격하게 위축되고 있다. 매월 20~70%의 거래 감소세가 감지되고 있는 것이다. 강남구의 경우 지난 3월 한 달간 876건이 신고됐으나 4월에는 477건으로 감소하고 5월에는 다시 372건으로 줄어든 데 이어 6월에도 116건이 신고되는 데 그쳤다. 서초구 역시 올 3월 783건이 접수된 이후 ▲4월 480건 ▲5월 389건 ▲6월 152건 등으로 줄었다. 5월 중 335건이 신고된 분당구는 6월들어 79건에 불과했다. 용인시도 처인구(-30.5%) 기흥구(-36.4%) 수지구(-58.9%) 등도 모두 큰 폭의 감소세를 기록했다.

거래가 안 되는 원인은 일견 자명하다. 파는 사람은 양도세 때문에 못 팔고, 사는 사람은 1가구 2주택, 3주택이 문제다. 부동산을 사고 팔 때 전례 없는 세금 부담 때문에 망설이고 있는 것이다. 그러나 버블 지역의 거래 급감은 또 다른 이유가 있다. 내년 대선을 전후해 규제가 완화되리란 전망, 나아가 정권이 바뀌면 부동산 세제가 바뀌고 그때를 매매의 적기라는 생각 때문이다. 정부는 “제도가 바뀔 것이란 기대는 하지 않는 것이 좋다”고 거듭 경고하고 있지만 시장은 좀처럼 정부 말대로 움직이고 있지 않고 있다.

서울 서초구의 주민 김병호씨(가명. 61)는 맏딸의 결혼과 차남의 유학 문제로 전세를 준 아파트를 팔아야 할 상황이지만 선뜻 결단을 내리지 못하고 있다. 그는 ‘과거 경험에 비추어’ 제도는 변하기 마련이고 그 고비가 내년 대선 전후가 될 것으로 보고 있다. 그때까지 버티지 못하면 강남 주민 자격이 없다고 생각하는 것이다.

트렌드2>> 해외부동산, 관심 커졌다

국외 부동산 취득이 사실상 자유화되면서 한국 사람들의 해외부동산 매입이 폭발적으로 늘어나고 있다고 한다. 이처럼 해외부동산 투자가 호황을 누리는 이유는 국내 부동산시장이 규제로 막혀 있기 때문이다. 보유세와 양도세가 중과된 데다 개발부담금 등의 영향으로 시세차익을 기대하기 어려운 상황이다.

해외 부동산 열풍은 원화 강세의 이점까지 가세하면서 더욱 맹렬해지고 있다. 과거 일부 부유층의 독점물이던 해외 부동산이 이제는 중산층으로까지 확대되고 있다. 강남 30평대 아파트가 10억 이상을 호가하며 이 정도 금액이면 미국, 캐나다 등 선진국에서도 수영장 딸린 ‘대저택’을 살 수 있다.

해외부동산 투자는 올해부터 관광비자만으로 주거용 국외 부동산을 구입할 수 있고 송금한도도 50만 달러에서 100만 달러로 확대됐으며 구입 절차도 간편해졌다. 그동안은 한국은행에 한정됐지만 이제는 외국환을 취급하는 일반 시중은행 어느 곳에서도 국외 부동산 취득 절차를 밟을 수 있다.

부동자금은 출구를 찾기 마련이다. 8·31 조치로 부동산이 ‘즉각적인 부’를 가져다 주지 않는다는 인식이 팽배해지면서 해외에서 그 출구를 찾고 있는 것이다. 최근 미국의 유력 신문인 ‘월스트리트저널’은 “한국에서 천문학적 돈이 들어와 미국 부동산을 싹쓸이 하고 있다”는 표현까지 사용하고 있을 정도다.

실제로 최근 뉴욕에서 분양된 ‘허드슨 클럽’이란 아파트의 경우 총 344가구의 매입자 가운데 절반 이상이 한국인이었으며 한 채에 40만~160만 달러에 이르는데도 이를 매입한 한국인의 절반 이상이 현금을 낸 것으로 알려졌다. 평생 융자금을 갚아가며 집을 마련하는 미국인의 가치관으로 보면 엄청난 규모의 현금 러시다.

정부가 발표한 통계를 살펴봐도 그 성장세는 놀랍다. 지난해 해외 부동산 투자 건수와 금액은 각각 29건 932만 달러에 머물렀지만 올해는 상반기 중에만 383건 1억4000만 달러에 이른다.

장남이 미국 뉴욕에서 유학 중인 분당 주민 오성인씨(58. 가명)는 최근 해외부동산 투자 컨설팅 업체를 찾았다. 뉴욕의 비싼 아파트 월세를 감당하느니 차라리 집을 한 채 사는 것이 더 낫겠다고 생각한 것이다. 오씨는 용인 수지 지구의 대형 평형 아파트를 처분해 투자 자금을 마련했다. 10억이 채 안 되는 돈이지만 방 3개와 화려한 욕실이 딸린, 시설 좋은 아파트를 마련할 수 있다는 컨설턴트의 말을 듣고서다.

해외부동산은 투자자금 규모가 크지 않은 데다 규제가 적고 기대수익률이 높아 대체 투자처로 부상하고 있는 것이다. 지역도 다양하다. 미주 지역과 동남아, 호주와 뉴질랜드, 중동 지역에까지 진출한 ‘선견지명’의 투자자가 많다.

해외부동산 투자에 대한 관심이 높아지면서 은행권을 중심으로 해외부동산 투자 서비스가 속속 선보이고 있다. 외환은행은 최근 미국 부동산 컨설팅 전문업체인 ‘뉴스타부동산’과 ‘콜드웰 뱅커베스트 리얼티’ 등과 사업 제휴를 맺고 해외부동산 투자 서비스를 시작했다. 하나은행 월드센터 지점도 해외부동산 투자컨설팅 업체인 ‘루티즈코리아’와 손잡고 매물정보 교환, 공동 투자설명회 등 각종 사업을 벌이고 있다.

우리은행은 해외지점과 현지법인을 활용한 해외부동산 서비스를 선보였다. 미국의 경우 우리아메리카은행 등을 통해 현지에서 부동산 매매 및 세무 상담, 대출관련 서비스를 받을 수 있다. 신한은행도 미국, 캐나다, 호주 등 해외 8개 은행과 제휴해 해외계좌개설을 대행하고 국내 재산관리와 해외부동산 투자서비스를 제공한다.

해외 투자 상품도 다양하다. 미국 주택건설 실적 1위의 ‘센텍스’는 한국대리점을 통해 워싱턴DC 등의 주거용건물(3억~10억 원)을 분양 중이다. 비벌리힐스코리아는 인도네시아 발리에 기업 맞춤용 숙박시설 회원권을 분양 중이다. 발리 짐바란지역에 건립되는 이 빌라는 120~250평형 규모이고 분양가가 1억~3억 원 수준이다. 한국에서는 20평대 아파트도 살 수 없는 금액이다.

필리핀 현지 부동산개발업체인 ‘아이알라’는 국내 분양대행사를 통해 수도인 마닐라에서 차량으로 2시간 거리인 수빅 지역에 위치한 골프리조트 회원권을 계좌당 1000만 원에 분양하고 있다. “부동산이 돈이 된다”는 마인드에서는 한국인이 세계 최고라는 말이 결코 빈 말이 아니다.

트렌드3>> 재건축, 봄날은 갔다

재건축사업을 통해 발생하는 개발이익이 조합원당 3000만 원을 초과할 경우 이를 최고 50%까지 국가가 거둬들이는 재건축부담금제가 9월25일부터 시행에 들어간다. 이 제도가 시행될 경우 이미 적용되고 있는 ‘개발이익환수제’와 ‘기반시설부담금제’를 포함해 재건축 개발이익환수 방법은 모두 3가지로 늘어난다.

재건축부담금제 시행이 초읽기에 들어가면서 서울 재건축 아파트 값 하락폭도 커지고 있다. “매매 타이밍을 놓쳤다”는 집주인들의 탄식 소리가 전국 곳곳에서 들리고 있다. 부동산정보업체 ‘닥터아파트’가 조사한 재건축 아파트의 거래 가격을 들여다보자. 지난 7월 한달 간 서울지역 재건축 아파트 값은 0.9% 떨어져 6월(-0.31%)에 비해 하락폭이 0.59%포인트 커졌다.

강동구 둔촌 주공1단지 22평형과 31평형은 한달 새 각각 3500만 원씩 하락했고 송파구 잠실동 주공5단지 35평형은 5000만 원 떨어졌지만 매수세는 좀처럼 회복되지 않고 있다. 강남구 역시 사업초기단계 단지들의 매물이 나오고 있지만 아직 시세가 높아 거래가 안 되고 있다. 개포동 시영 19평형은 현재 8500만 원 하락한 10억~10억5000만 원이다.

‘봄날은 갔다’고 아우성들이지만 19평형 아파트의 가격이 10억 원을 상회한다는 것은 서민들에게는 아찔한 액수다. 수십년 전에 아파트를 마련해 재건축에 이르기까지 인내했던 실제 주인들은 역시 뿌듯하다. 문제는 개발 이익을 노리고 재건축 아파트에 투자한 세력들이다. 지금과 같은 2중 3중의 부담금을 안고서는 ‘본전을 건지기 힘들다’는 탄식이 흘러나오고 있다.

재건축 규제가 극심해지면서 새로 등장한 풍속도가 리모델링 붐이다. 작년 건교부는 아파트 리모델링 증축 가능 범위를 전용면적 30％까지 확대하는 주택법 시행령 개정안을 마련했다. 특히 9평으로 묶였던 평형 증가 상한선은 삭제됐고 인근 도로 끝에서 건물까지 거리에 따라 건물 높이를 제한하는 높이제한도 지자체 재량에 따라 탄력적으로 운용하기로 해 리모델링의 수익성은 한층 높아지게 됐다.

재건축 시장의 대표 주자 격인 서울 송파구 잠실 주공5단지도 재건축이 사실상 불가능하다는 판정을 받았다. 아파트를 헐고 재건축하려면 아파트의 안전진단 관문부터 통과해야 하는데 이 단지는 지난 3월 실시된 예비안전진단에서 재건축할 필요가 없다는 ‘유지·보수’ 판정을 받았다.

현행 규정 아래서 재건축할 경우 전체 가구의 60%를 전용면적 25.7평 이하 중소형으로 지어야 한다. 또 임대주택도 만들어야 한다. 34~36평형(3930가구)만 있는 중형단지에 사는 주민들이 자기 돈(추가 분담금) 들여 소형 아파트를 짓는 걸 반길 리 없다. 그래서 주민들 사이에서는 규제가 완화될 때까지 재건축을 미루자는 안과 리모델링을 해서 아파트의 가치를 높이자는 안이 충돌을 하고 있다. 8·31조치의 직격탄을 맞은 재건축 시장은 그래서 깊은 침체의 늪에서 헤어나지 못하고 있다.

트렌드4 >>깡통 아파트가 급증했다

주택시장이 얼어붙으면서 분양가보다 매매가가 낮은 속칭 ‘깡통아파트’가 늘어나고 있다. 분양을 받아 팔면 프리미엄을 챙길 수 있다는 희망이 사라지고 있는 것이다. 지방 소도시 부동산 중개업소에는 소위 분양가보다 더 싸게 내놓는다는 ‘마이너스 프리미엄’ 아파트가 매물로 쌓이고 있다.

분양계약 해지를 요구하는 계약자와 해약을 인정하지 않는 공급업체가 격렬하게 충돌하기도 한다. 계약자들은 중도금과 잔금의 연체료까지 물어가며 악전 고투하고 있다. 동두천시 송내동 ㅇ아파트를 분양받은 김금희씨(45. 가명)는 벌써 6개월 째 살지도 않는 아파트의 관리비를 꼬박 꼬박 물고 있다. 은행 융자와 전세금으로 분양대금을 충당하려 했던 김씨는 세입자마저 구하지 못해 노심초사다. 눈덩이처럼 불어나는 금융비용과 관리비 부담을 덜기 위해 그녀는 분양가보다 1000만 원이나 낮은 가격에 이 아파트를 팔기로 했다. 그러나 아직도 이 아파트를 사려는 사람은 없다.

문제는 이런 깡통 아파트가 서울 지역에서도 나타나고 있다는 점이다. ㄱ건설이 2004년 1월 분양한 서울 홍제동 ㄱ아파트는 45평형이 5억3030만 원에 분양됐으나 지난 6월 입주를 시작했음에도 현재 매매가는 분양가보다 1000만원 이상 하락한 5억2000만 원이다. 이 아파트 48평형과 56평형도 분양가보다 각각 1000만 원 정도 싼 5억5500만 원과 5억5500만 원에 나와 있다. 이 아파트는 총 119가구 가운데 10여 가구가 아직 미분양으로 남아 있어 가격 상승은 상당기간 기대할 수 없는 상황이다.

ㄷ건설이 지난해 3월 분양한 서울 홍익동 아파트 31평형도 마찬가지다. 분양가가 3억4000만 원이었으나 현재 매매가는 3억1000만~3억3000만 원에 형성돼 있다. 분양가보다 최고 3000만 원 가량 떨어진 셈이다. 올 연말 입주하는 방배동 ㄷ주상복합아파트도 분양가보다 2000만 원 정도 싼 가격에 거래되고, 내년 3월 입주하는 논현동 ㅇ아파트도 분양가보다 1000만~2000만 원 낮은 가격에 매물이 나와 있다.

소비자들은 아파트를 한번 계약하면 계약금을 날리기 일쑤고 중도금을 1회라도 납부한 경우에는 해약이 안 돼 남은 중도금과 잔금의 연체료까지 물어가며 해당 아파트가 처분되기만을 기다리는 상황이다.

트렌드5 >>부동산 세테크 시대가 도래했다

부동산 투자(또는 투기)는 결코 사라지지 않는다. 정부가 강력한 규제를 펴고 있지만 틈새 시장은 존재하고 이를 통해 수익을 내는 사람도 적지 않다. 과거처럼 미련하게 아파트에만 투자하던 관행이 사라지고 있는 것이다.

부동산의 도사들에게도 2006년 대한민국 부동산 시장은 척박하다. 주택은 기반시설부담금, 재건축부담금, 후분양제 등으로 분양가 상승 압력이 거세지고 토지는 워낙 시장 규제가 강화돼 과거처럼 떼돈을 버는 황금농장의 시절이 지나갔다.
전문가들은 대체로 3가지 정도의 세테크형 부동산을 추천하고 있다. ▲종부세 대상 안 되는 중소형 근린상가 ▲규제 완화로 틈새상품이 된 해외부동산 ▲주거·투자대안을 동시에 만족시키는 실버주택 등이 그것이다.

우선 공시지가 40억 원 미만 ‘생계형’ 부동산인 상가는 아파트에 비해 보유세 양도세 등 세금 부담이 적다. 공시지가 40억 원인 상가는 시가로는 100억 원에 달한다는 것이 전문가들의 설명이다. 종부세 대상에 포함되지 않는 상가는 재산세만 0.25% 단일세율로 납부하면 된다. 미등기 전매만 아니라면 장기 보유에 따른 공제도 가능하다.

주거용 국외 부동산 취득이 사실상 자유화된 것도 세테크형 부동산을 노리는 투자자들의 관심 대상이다. 올해부터는 관광비자만으로 주거용 국외 부동산을 구입할 수 있고 송금한도도 50만 달러에서 100만 달러로 확대된 데다 구입 절차도 간편해졌다. 모기지론으로 주택매매 자금을 조달할 경우 과거 복잡한 서류 대신 부동산취득신고서, 대출관련 서류만 제출하면 된다.

고령화시대를 맞아 노후를 위한 새로운 주거·투자대안으로는 실버주택이 떠오르고 있다. 각 가구 등기분양과 분양권 전매가 가능하다는 것도 투자대안으로 큰 매력이며 청약통장 없이도 청약이 가능하다. 내년에는 공적보증 종신형 역모기지론이 도입돼 이를 이용할 경우 노후 생활 자금도 지원받게 된다. 물론 6억 원을 넘는 고가주택은 제외된다.
최근 세무사 사무실도 부동산 세금 관계 문의 고객들로 정신 없이 바쁘다. 주택 매매시 한 푼이라도 세금을 아낄 수 있는 방법을 물어온다.

트렌드6>> ‘떴다방’이 사라졌다

2003년 무렵까지 맹위를 떨치던 ‘떴다방’ 풍속도가 사라지고 있다. 적어도 분양시장에서만큼은 실수요자 중심의 청약이 이뤄지고 있다는 얘기다. 특히 수도권에서는 ‘떴다방’이 거의 사라진 것처럼 보인다. 정부의 단속도 강력하지만 아예 건설사들이 나서서 ‘떴다방’의 골치아픈 친구들을 몰아내고 있는 것이다.

물론 완전히 사라진 것은 아니다. 그러나 과거처럼 모델하우스 앞에서 버젓이 천막을 치고 횡행하던 모습은 사라졌다. 모델하우스 근처를 서성이며 명함을 나눠주는 것이 고작이다. 건설사 입장에서는 실수요자가 아닌 투기세력이 아파트를 사는 것은 반갑지 않다. 경기도 양주군 ㅎ 아파트의 분양 사무실 직원 김은수씨는 그 이유를 이렇게 설명했다. “떴다방의 가세로 실수요자의 비중이 낮아지면 중도금과 잔금이 제대로 들어오지 않는다. 결국은 ‘골칫거리’가 되는 것이다. 계약이 취소된 아파트를 다시 팔기 위해 직원들이 얼마나 애를 먹는지 모른다. 무허가 중개인의 그림자만 보여도 직원들이 달려가고 있다.”

입주율이 낮아지면 결국 피해는 실수요자들에게 고스란히 돌아온다. 입주율 20~30%에 불과한 유령의 집 같은 아파트 촌에서 온갖 불편을 감수해야 한다. 세탁소도 미니 슈퍼도 없는 아파트가 존재하는 이유는 입주율이 형편 없이 낮기 때문이다. 입주율이 낮아지면 건설사의 브랜드 이미지에도 치명타를 입는다.

판교 분양이 한창일 때도 국세청 직원들은 분주했다. 모델하우스나 청약현장 등에서 이뤄지는 명함배포나 불법거래 알선행위의 엄중 단속에 나선 것이다. 국세청은 ‘현장상황팀’을 운영하며 현장에서 배포되는 명함은 수집해 분석한 뒤 사후관리에 들어간다. 국세청은 이미 판교인근 중개업자에 대한 표본점검을 실시해 미등록사업자 533명을 직권등록하고 무자격 중개업소 447개를 지자체에 통보한 바 있다. 판교신도시가 국민관심이 집중되는 만큼 떴다방 단속 등 각종 세무대책을 분양 이후 입주와 전매제한 만료일(5년, 10년)까지 지속적으로 집행한다는 것이 국세청의 방침이다.

<한기홍 객원기자 gluton4@naver.com>