[법률 프리즘]고가 아파트 담보대출 금지는 위헌인가

지난해 말 정부는 투기지역 및 투기과열지구의 시가 15억원 초과 아파트에 주택담보대출을 금지한다는 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표했다. 이에 한 변호사가 ‘재산권 등을 침해하고 법률유보원칙에 어긋난다’면서 헌법소원을 제기하는 등 일각에서 이 정책이 위헌이라는 의견이 제기되고 있다.

지난해 12월 17일 서울 종로구 경실련에서 ‘5대 재벌 토지자산 증가 및 역대 정부 재벌 토지자료 공개현황 발표’ 기자회견이 열리고 있다./연합뉴스

우선 해당 정책의 성격을 살펴보자. ‘주택시장 안정화 방안’이란 그 자체로 국민이 바로 지켜야 하는 법령이 아니라 어떤 정책을 펼지에 대한 정부의 의지 표명이다. 이번 ‘방안’ 중에서도 종부세 인상 등은 정부가 시행령을 변경하고 국회가 입법해야 비로소 시행된다.

해당 ‘방안’에서 주택담보대출비율(LTV) 축소와 대출 금지는 바로 시행될 수 있다. 정부의 은행에 대한 ‘행정지도’로 이뤄지기 때문이다. 행정지도란 국가가 국민에게 임의적인 협력을 요청하는 행위로, 국민이 반드시 따라야 할 의무가 있는 것은 아니다. 그러나 정부가 은행에 대해 행정지도의 형식으로 대출의 범위를 정하면 실질적으로 국책은행과 비슷하게 운영되는 한국의 은행들이 이를 거스르기 힘들다. 헌법소원의 요지는 여기에 있다. 우리 헌법 제37조 제2항의 ‘법률유보 원칙’상 국가는 필요에 따라 개인의 기본권을 제한할 수 있지만, 민주적 정당성을 가진 국회가 만든 법이 아닌 행정지도로 국민의 기본권을 제한하는 것은 위헌이라는 것이다.

그렇다면 과연 위헌 소지가 있을까. 법률유보원칙은 ‘기본권을 제한할 때’ 법률로 해야 한다는 것이므로, 해당 정책이 주택 예비 구매자들의 기본권을 제한하는지부터 살펴야 한다. 돈이 있는 사람이 어떤 물건을 사는 것을 막는다면 이는 재산권을 제한하는 것이다. 그러나 ‘돈도 없고 물건도 없는 사람이 은행으로부터 돈을 빌려 물건을 살 권리’를 직접 재산권으로 인정하기는 어렵다. 대출을 신뢰하고 가계약을 맺은 사람이 피해를 본다 해도 은행의 대출 여부는 언제든 변경 가능해 정부 정책으로 직접 재산권을 제한당했다고 보기 어렵다.

대출은 ‘신용’이라는 개인의 재산권 행사라는 주장도 있다. 정책이 주택담보대출을 막는 것일 뿐 신용대출을 받아 이 돈으로 주택을 사는 것을 막는 것은 아니니 이 역시 옳다고 보기 어렵다. 즉 해당 정책이 주택 예비 구매자들의 기본권을 제한한다고 보기 어렵고, 따라서 법률유보원칙이 적용될 여지도 없다. 우리 법은 직접 기본권을 침해당하지 않은 사람의 헌법소원 청구를 인정하지 않으므로, 이번 헌법소원은 아마 각하될 것으로 예상한다.

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다만 ‘방안’이 행정지도일 뿐이지만 은행이 이를 실질적으로 따라야만 한다는 점에서, 은행이 돈을 빌려주고 이자를 거둘 영업의 자유를 제한한다고 볼 여지는 있다. 그러나 은행의 영업 자유보다 부동산 가격 안정이라는 가치가 현저히 우선하고, 재산권의 행사는 공공복리에 적합해야 하므로(헌법 제23조), 위헌이라고 보기는 어렵다. 무엇보다 실질적으로 국책은행과 비슷하게 운영되는 은행들이 헌법소원을 낼 가능성은 극히 적다. 이렇듯 이번 정책을 반대하는 이들이 사법부를 통해 정책의 실현을 막는 것은 힘들 것이다.

<박기태 법무법인 한중 소속 변호사>