[김유찬의 실용재정](9)한국의 부동산, 무엇이 특별한가

문재인 전 대통령이 재임 시절 “부동산시장의 가격 상승이 우리나라만의 현상이 아니며, 다른 나라들에 비해 오히려 상승 비율은 낮은 편”이라고 했다가 비난을 받은 적이 있다. 문 대통령은 국제기구가 제공하는 공식적인 통계자료를 기준으로 그렇게 판단했을 것이다. 한국부동산원의 매매지수를 기준으로 우리 정부는 국제기구에 자료를 제공한다. 한국부동산원의 매매지수가 실거래가격과 격차가 크다는 게 문제다. 가구 연소득 대비 주택가격의 지수로 봐도 최근 수년 동안 두 배로 뛰었다. 덩달아 국제순위도 많이 올랐다.

서울 남산에서 바라본 아파트단지와 빌라촌 / 이석우 기자

당시 문 대통령은 부동산시장의 가격 급등이 국제적으로 보편적인 현상이었으며 한국 만의 특별한 현상이 아님을 전달하려 했다고 본다. 한국의 주택가격은 수도권을 중심으로 껑충 뛰었다. 미주와 유럽의 대도시들도 같은 시기 (코로나19 대유행 위기로 전 세계경제에 유동성이 무한정으로 공급되던 저금리 상황에서) 정도의 차이가 있지만 부동산 가격이 급등했다. 다른 나라들보다 한국에서 가격 상승 폭이 더 컸을 수 있다. 조금 더 오르고 덜 오른 정도의 차이를 따지는 건 중요치 않다. 왜 한국에서는 부동산 이슈 때문에 대선의 승패가 갈리는지, 이 나라의 부동산시장은 어떤 점이 특별한지, 사람들이 부동산과 관련해 정부 정책의 어떤 점이 부족하다고 판단해 분노하는지 명확하게 파악하는 게 중요하다.

대선 결과를 가른 부동산 이슈 외국에서도 부동산 문제가 선거의 주요 이슈로 등장하곤 한다. 대체로 대도시를 중심으로 임차인의 보호와 관련한 입법 갈등이 지방선거에서 표심을 가른다. 한국처럼 중앙정부를 결정하는 선거에서 부동산 문제가 본격적으로 등장하는 사례는 좀처럼 찾아보기 어렵다. 부동산시장에서 벌어지는 일들을 국민이 가장 커다란 위험으로 느끼는 나라는 한국이 거의 유일한 셈이다. 무엇이 특별한가. 부동산자산이 가계총자산에서 차지하는 비중이 절대적으로 크다(약 80%), 계층 간 자산불평등이 심하다(상위 10%가 자산의 58.5% 보유) 등이 우리 국민이 다른 나라 국민보다 부동산시장의 가격변화에 예민할 수밖에 없는 상황을 잘 설명해준다.

특이한 점이 하나 있다. 국가별로 비교하면 한국의 임차거주율이 경제협력개발기구(OECD) 평균보다 높은 편이지만 도시별로 비교하면 꼭 그렇지도 않다. 다른 주요국의 대도시들에는 임대주택에 거주하는 임차인의 비율이 다수를 이룬다. 서울에선 자가주택 거주자들이 절반에 가까운 비율을 차지한다. 임차인들에게는 주택가격보다 임차비용이 중요한 관심사이겠지만 자가주택 거주자들이나 주택구매를 계획하는 사람들로선 주택가격에 더 민감하게 반응할 수밖에 없다.

지난 대선에서 국민이 부동산 정책 실패의 책임을 물어 민주당 후보에게 표를 주지 않았다면 구체적으로 문재인 정부와 더불어민주당의 어떤 행위나 결과를 콕 집어 실패로 규정한 걸까. 민주당 일각에서 파악하듯이 종합부동산세 부담이 과중해 국민의 마음이 돌아섰을까. 가격 급등으로 내 집 마련의 기회를 박탈당한 사람들, 전세나 월세가 올라 형편이 어려워진 임차인들의 분노일까. 일관성 없는 정책에 대한 분노였을까. 다양한 시각에서 정책 실패를 파악하고 표를 거두었을 것이다. 판단의 기준은 다양할 수밖에 없다. 그러나 과거의 선거에서 민주당에 표를 주다가 반대진영으로 돌아선 사람들의 시각은 찬찬히 들여다볼 필요가 있다.

계급투표의 성향, 즉 재산이나 소득이 높은 사람이 보수정당 후보를 지지하는 성향은 역대 선거에서 항상 존재했다. 지난 대선에서 이 성향이 더 강화됐을 가능성은 있다. 자가주택을 보유하면서도 진보 후보를 찍던 사람들이 강화된 종부세 부담으로 보수 후보로 전향한 경우가 존재할 것이다. 하지만 보다 많은 사람이 가격 급등과 이를 통제하지 못한 정책 실패의 무능함에 분노해 투표성향을 바꾼 것으로 보인다. 빈부격차를 예민하게 경험하면서 성장한 젊은 세대들이 이전 세대보다 일찍 내 집 마련에 나서는 것은 당연한 흐름이다. 부모에게 상속받거나 받을 자산이 없는 대부분의 젊은 세대는 자신의 소득과 비교해 힘겨울 정도의 대출을 받아서라도 내 집을 마련하겠다는 꿈을 키우고 있었다. 부동산 가격이 정부의 약속과 달리 앙등하면서 이들의 소망은 좌절됐다. 다른 어떤 것도 이 분노를 달래주지 못했다.

정책 실패? 뒤늦은 대응? 부동산 가격 급등 그 자체가 정책 실패의 산물은 물론 아니다. 부동산 가격 급등은 글로벌한 현상이었다. 따라서 정책 실패 자체가 가격 급등의 원인이라는 비난은 지나친 점이 있다. 다만 문재인 정부와 민주당이 잘 대처하지 못했다. 가격 급등의 근본 원인인 글로벌 저금리와 유동성의 거시경제 상황을 적절한 정책을 통해 완화시키지 못했다. 시기적으로 늦은 정책수단 투입과 뒷북행정은 분명하게 시장의 가격 급등을 방조했고 서민의 주거생활에 어려움을 야기했다.

가격 급등을 완화해줄 수준으로 충분히 제공하지 못한 ‘공급 부족’ 문제를 적절하지 못한 정책이었다 지적할 수 있을까. 정책 실패의 본질이 부동산 공급의 양적 측면에 있어 보이지는 않는다. 주택의 공급이 양적으로 이전 정부보다 부족하지도 않았다. 거시경제적인 여건에 따라 부침을 보이는 시장 상황에서 부동산 정책의 초점은 공급확대보다 수요조절에 둘 수밖에 없다. 주거와 투자의 목적으로 구성되는 탓에 주택 수요는 미래의 가격전망에 따라 큰 폭으로 변한다. 공급의 장기성과 시차성으로 인해 변하는 수요에 맞춰 제때 공급하기란 기술적으로 불가능하다. 장기적인 시계에서, 수요의 구조적·지역적 변화를 감안해 매년 일정한 수준의 주택공급이 가능하도록 조처하는 게 정부가 할 수 있는 공급정책이다.

김유찬의 실용재정 구독

임대차 3법으로 전셋값이 불안해졌다는 지적도 있으나 이 또한 정책 실패의 영역에 포함하기는 어렵다. 부동산 매매가격 상승으로 전셋값 상승은 충분하게 예상되는 일이었다. 정부로서는 임차인 보호를 위해 임대차 3법의 도입을 미루기 어려웠다. 결과적으로 임대차 3법 도입과 함께 계약갱신이 가능한 임차인은 혜택을 보고 새로운 당사자와 계약한 임차인은 큰 폭으로 상승한 전세보증금을 부담해야 했다. 이는 임대차 3법으로 인한 것이라기보다는 부동산 매매가격 상승의 후속효과였다. 향후 임차인 보호의 기능을 더 잘 수행하려면 갱신 기간 연장 등 보완이 필요하다.

<김유찬 홍익대 교수·전 한국조세재정연구원장>