‘깡통전세’ 경고 뜰 때 정부는 부자 감세했다

전세사기 ‘뒷북’ 대책, 지원 대상 인정 폭 좁아

“사회적 재난 인식, 현실적 정책 필요”

4월 17일 오전 전세사기 피해 사망자가 거주한 인천시 미추홀구 한 아파트 현관문 앞에 추모 조화가 놓여 있다. / 연합뉴스

“그럼 내가 죽을까요? 또 죽어야 법이 바뀌나요?”

지난 4월 24일 더불어민주당이 개최한 전세사기 피해자 간담회장. 피해자 A씨가 발언을 이어가다 결국 울분을 토해냈다. 그는 인천 미추홀구에서 발생한 일명 ‘건축왕’ 전세사기 사건의 피해자 중 한명이다. 전세 살던 집이 경매에 넘어가면서 2억원이 넘는 대출금을 고스란히 날릴 위기에 놓였다고 했다. 임대업자와 실소유주인 건축업자, 그리고 이들로부터 수당을 받아챙긴 공인중개사와 컨설팅업체까지 동원된 이 대규모 사기극의 피해 규모는 현재까지 공식적으로 밝혀진 피해자만 480여명, 피해금액은 380억원대에 달한다. 피해자들이 추산하는 피해금액은 1400억원대로 이보다 훨씬 크다.

A씨가 죽음까지 언급한 데는 이유가 있다. 지난 2월 28일부터 4월 17일까지 한 달여간 미추홀구 전세사기 피해자 3명이 연달아 스스로 목숨을 끊었다. 3명 모두 미추홀구 전세사기 피해대책위에서 함께 활동하던 사람들이다. 남은 피해자들에겐 더 이상 물러설 곳이 없다.

미추홀구 문제만이 아니다. 이보다 앞서 유사한 형태의 ‘빌라왕’ 사건으로만 1500여명의 피해자가 발생했다. 수도권에서는 화성과 구리 등으로 전세사기 피해가 확산되고 있고, 지방에선 부산에서도 전세사기 의심사례가 나왔다. 현재까지 얼마나 피해가 발생했는지, 앞으로 또 얼마나 피해가 발생할지 모른다는 게 더 큰 문제다. 전세사기를 특정지역에 국한된 문제가 아닌 ‘사회적 재난’으로 인식하고 현실적인 대책을 마련해야 한다는 지적이 제기되고 있다.

사기꾼 다음엔 경매꾼, ‘미추홀의 비극’

건축왕 사건의 또 다른 피해자인 B씨가 전세사기를 직감한 건 지난해 2월이었다. 은행에서 통지서가 날아왔다. 집이 곧 경매에 들어간다는 내용이었다. 임대인에게 전화했더니 “절대 경매에 넘어갈 일 없으니 걱정말라”는 답이 돌아왔다. 집을 소개해준 공인중개사도 같은 대답을 했다. 임대인이 명의만 빌려준 ‘바지 임대업자’라는 사실은 나중에 알았다. 실소유주인 건축업자를 알아내 전화를 하자 “왜 이런 일로 전화를 하냐”며 대뜸 화를 냈다.

B씨의 집은 결국 경매로 넘어갔다. 집이 낙찰되자 퇴거 통보가 날아왔다. 보증금 5600만원을 한 푼도 못 받고 쫓겨나듯 집을 나왔다. B씨는 그나마 나중에 보증금 최우선변제를 받을 수 있어 형편이 나은 편이다. 최우선변제 대상이 아닌 그의 지인은 7000만원이 넘는 보증금을 떼이고 신용불량자가 돼 개인회생절차를 밟고 있다. “집이 경매에 넘어가는 순간 끝이라고 보면 됩니다. 앞이 안 보입니다”. B씨가 말했다. 자살을 택한 피해자들 역시 최우선변제를 받지 못하거나, 집이 경매에 넘어가 벼랑 끝에 몰린 사례였다.

피해자들을 더욱 힘들게 하는 건 세간의 시선이다. 피해자들을 향해 일부 온라인 커뮤니티나 댓글 등에서는 “신축을 선호하다 근저당이 잡힌 집에 들어간 것이 잘못”, “무지의 소치” 등의 조롱이 쏟아졌다. 미추홀구를 비롯해 전국의 전세사기 피해자들을 구제하는 문제에 대해선 “혈세 낭비”라는 비난이 이어졌다.

전세계약을 맺는 과정에서 피해자를 제외한 임대인, 공인중개사 등 관련자들 모두가 ‘작정하고’ 사기를 치는 것은 차원이 다른 문제다. 건축왕 사건의 경우 피해자들이 계약 전 근저당 문제를 염려하면 이들은 “실거래가가 훨씬 높아 문제없다”, “곧 전세보증보험에 가입할 거다”, “집주인이 재력가다” 등의 말로 안심시켰다. 피해자 C씨의 경우 근저당이 해소된 것을 확인한 뒤 계약했는데도 집이 경매에 넘어갔다. 주범인 건축업자가 거액의 국세를 체납 중인 사실을 까맣게 몰랐기 때문이다. 이들 일당은 지난해 초부터 집이 하나둘씩 경매에 넘어가고 있는 상황에서도 이를 감춘 채 세입자들에게 “전세금을 올려달라”고 요구해 추가로 돈을 뜯어낼 정도로 악랄하고 뻔뻔했다.

서울 용산의 한 공인중개사는 “보통 임차인, 특히 사회경험이 적은 20~30대의 경우 임대차계약 체결 과정에서 공인중개사에게 상당부분 의존하는 게 현실”이라며 “공인중개사까지 작정하고 사기에 가담했다면 계약의 불법성이나 위험성을 임차인이 알기 어렵기 때문에 사태의 책임을 피해자 개인에게만 돌려선 안 된다”고 말했다.

미추홀구 사건보다 상대적으로 덜 알려진 ‘2400 조직’ 전세사기 사건도 수법은 비슷했다. 이들은 2018년부터 전국의 오피스텔과 빌라 등 3400가구를 보유한 채 전세사기를 벌이다 붙잡혔다. 사건의 피해자 중 한명은 “2020년 전세계약을 하면서 근저당도 확인했고, 국가에서 지원하는 전세대출도 무사히 나와 나라가 보기에도, 은행이 보기에도 전세금을 돌려받는 데는 문제가 없는가 보다 하고 기뻐했다”며 “나중에 알고 보니 공인중개사는 깡통전세 사실을 알려주지 않았고, 감정평가사는 감정가를 부풀려 대출을 받게끔 유도한 것이었다”고 말했다. ‘빌라왕’ 사건도 세입자들이 피해를 예상할 수 없었거나 알아도 대응하기 어려운 상황이었다. 최초 집주인(임대인)은 주택 가액에서 근저당 금액을 제외한 가격으로 전세를 내준 뒤 미리 포섭해둔 ‘바지 임대인’에게 소유권을 이전하는 방식으로 보증금 반환 의무를 벗어났다.

심상정 정의당 의원은 “이번 전세사기 사태의 근본적인 배경에는 정부의 ‘빚내서 집 사라 정책’, 무분별한 전세대출 확대 정책으로 인한 집값·전셋값의 폭등, 묻지마 보증 방치, 등록임대주택 관리 및 보증보험 관리 부실 등 정부의 책임이 분명하다”고 밝혔다.

전세사기단이 휩쓸고 지나간 미추홀구엔 경매꾼들이 몰려들었다. 경매로 나온 집을 저렴하게 낙찰받은 뒤 이를 되팔아 돈을 벌기 위한 목적이었다. B씨가 살던 집도 그가 퇴거를 마치자마자 집 창문에 “매매합니다” 안내문이 붙었다. 낙찰을 받게 되면 한 달 내 잔금을 치러야 한다. 경매꾼들은 감정가의 60~70%로 낙찰받은 집을 수천만원가량 비싸게 되팔아 잔금을 내고 이익도 챙겼다. 어떤 경매꾼은 낙찰받은 집을 담보로 돈을 대출받아 또 다른 경매에 나서기도 했다.

미추홀 사건으로 스스로 목숨을 끊은 3명의 피해자는 모두 20~30대다. 하나같이 젊고, 가난하고, 고단한 삶을 살았다. 전세사기로 사람이 죽고, 길거리로 내쫓기는 현장에서 누군가는 손쉽게 돈을 벌어갔다. 미추홀에서 벌어진 비극이다.

깡통전세 대란 예고됐는데 정부는 뭘 했나

전세금 미반환이든 전세사기든 주택가격이 임대보증금 수준에 못 미치는 ‘깡통전세’ 상황에서 주로 발생한다. 전세사기의 경우 집이 경매로 넘어가더라도 주택가격이 유지되고 있으면 보증금을 일정부분 회수하는 게 가능하기 때문이다. 깡통전세는 특히 집값의 급등·급락이 이어진 시기에 위험성이 더 높아진다. 급등 시기에 높게 형성된 전세계약이 남아 있는 상태에서 집값이 급락하면 깡통전세로 이어진다. 이 같은 집값의 급등락이 대표적으로 나타난 곳이 인천이다. 인천 아파트의 경우 매매가 기준 2021년에 34.5% 상승해 전국 1위였지만, 2022년에는 21.9% 하락해 이 역시 전국 1위였다. 인천 미추홀, 계양 등지에서 대형 전세사기 사건이 터진 배경 중 하나다.

부동산시장에서 깡통전세의 경고음이 본격화된 건 2021년 하반기부터다. 전세가격이 높아질 대로 높아진 상황에서 주택가격 상승이 둔화되고, 금리 인상 등의 여파로 거래가 급감하기 시작했다. 2022년 3월 한국도시연구소와 주거권네트워크는 ‘2021년 실거래가 분석을 통해 본 주거 정책의 과제’ 보고서를 통해 전북·경북 등지의 아파트 전세가율이 평균 102.7%로 100%를 초과한 상태임을 분석한 뒤 “세입자 보호 대책 마련이 필요한 시점”이라고 밝혔다.

대선 후인 같은해 4월 인수위원회에서 “임대차 3법을 축소 내지는 폐지하겠다”고 밝혔을 때도 “임대차법 폐지와 같은 퇴행적 방법이 아니라 임차인 보호를 강화하는 방향으로 제도 개선에 나서야 한다”(참여연대), “세입자가 무법지대와 다름없는 임대차시장에 무방비 상태로 놓인 채 보증금을 떼이고 있다”(민달팽이유니온) 등 세입자 보호 대책 마련을 촉구하는 목소리가 이어졌다. 이 시기는 이미 ‘빌라왕’, ‘건축왕’ 등의 대형 전세사기 사건의 피해가 구체화되던 시점이기도 하다.

지표상으로도 주택도시보증공사(HUG)가 집주인 대신 세입자에게 변제한 보증금 규모가 2020년 4682억원에서 2022년 1조원을 넘어섰지만, 윤석열 정부에 깡통전세 문제나 세입자 보호 대책 마련은 ‘뒷전’이었다. 윤 대통령 취임 직후부터 정부는 종합부동산세 완화 등 부동산 보유세를 감면하는 데 부동산 정책의 대부분을 할애했다. 여기에는 임대사업자 및 다주택자 규제 완화 등도 포함됐다. 보유세 완화 혜택은 부유층에 집중돼 ‘부자 감세’ 논란이 일었다. 이강훈 참여연대 부집행위원장(변호사)은 “기준 금리 인상 가능성에 따른 주택 수요 위축 가능성을 염두에 두고 과도한 주택공급 목표를 낮춰 민간 공급 위축을 감안한 공공주택의 공급 확대, 전세 피해 지원 대책 마련 등을 통한 주택시장 안정화를 추진했어야 한다”고 말했다.

정부가 전세사기 대책을 처음 마련한 건 지난해 9월이다. 정부는 “임차인 재산보호와 주거안정 지원을 위한 종합대책을 마련했다”고 밝혔지만, 대책 대부분이 피해 예방이나 전세사기 단속 강화 등에 집중돼 이미 피해를 입은 세입자들을 보호하거나 지원하지 못했다. 예컨대 당시 대책에서 나온 ‘최우선 변제금액 상향’의 경우 근저당권 설정일을 기준으로 최우선 변제대상 여부를 가리게 된다. 이에 따라 대책 이전에 전세계약을 한 피해자들 상당수가 변제대상에서 빠졌다. 11월에 나온 ‘전세사기 등 방지를 위한 임대차 제도개선’ 방안도 체납사실확인 청구권 신설 등 주로 예방책이었다. 야권의 한 관계자는 “정부가 전세사기범 소탕을 중심으로 보고 애초에 이 문제를 심각하게 인식하지 않았던 것으로 보인다”고 말했다.

인천 미추홀구 전세사기피해 대책위원회 회원들이 4월 20일 오후 인천지방법원 앞에서 가해자 일당에 대한 엄벌을 촉구하는 기자회견을 하고 있다. / 연합뉴스

죽어서야 주목받은 피해자들

정부 발등에 불이 떨어진 건 지난해 12월 ‘빌라왕’ 사건이 대대적으로 언론에 보도된 뒤였다. 원희룡 국토부 장관의 피해자 대면 간담회도 이때야 열렸다. 윤 정부 출범 후 국토부는 ‘전세사기’ 관련 대책 등이 담긴 보도자료를 모두 21건(국토부 홈페이지 기준) 배포했다. 이중 18건이 지난해 12월 이후 나왔다.

정부가 피해자들에 대한 구체적인 구제방안을 마련한 건 올해 2월 초다. 피해자들에 대한 대출완화 등 금융지원과 긴급거처 지원, 원스톱 법률서비스 지원 등이 주요 내용이다. 이 구제방안 역시 이미 집이 경매에 넘어간 피해자들에겐 무용지물이었다. 세상을 등진 미추홀구 전세사기 피해자 3명 모두 이 대책 발표 이후 나왔다. 첫 사망자인 D씨는 휴대전화에 남긴 유서에서 “정부 대책이 굉장히 실망스럽고 더는 버티기 힘들다. 저의 이런 결정으로 이 문제를 꼭 해결했으면 좋겠다”고 밝혔다.

기획재정부를 중심으로 범정부 차원의 대응팀이 생긴 것도, 2년 전부터 발의된 ‘나쁜 임대인 공개법’이 국회를 통과한 것도 피해자들이 극단적인 선택을 한 뒤였다. 피해자와 정의당 등이 지난해부터 요구해온 경매 중단, 경매 시 피해자에게 우선매수권 부여, 한국토지주택공사(LH)를 통한 공공매입지원 등의 방안도 최근 들어 구체화됐다.

야당 등 정치권서도 뒤늦게 전세사기를 ‘사회적 재난’으로 규정하고 피해자 구제를 위한 특별법 제정을 준비 중이다. 정부는 지난 4월 27일 특별법 제정 등을 포함한 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거안정 방안’을 발표했다. 특별법을 만들어 ‘전세사기 피해자’로 인정된 임차인들에게 해당 주택 우선매입을 위한 특례를 지원하고, 계속 거주 희망 시 공공 매입 후 임대주택으로 공급하는 방안, 피해자에게 긴급 자금 및 복지지원을 하는 방안 등이 골자다. 특별법은 2년간 한시 적용된다. 특별법 시행 직전 2년 내 경·공매가 종료된 피해자에 한해선 소급적용하는 방안도 포함됐다.

정부 방안은 그러나 국토부 내 설치될 ‘전세사기 피해지원위원회’가 인정한 피해자에 한해 특별법 적용을 받도록 하고 있다. 피해자로 인정받기 위해선 주택이 반드시 경·공매에 들어가야 하고, 다수의 피해자가 발생할 우려 등 6가지 조건을 모두 충족해야 한다. 이는 피해자들에 대한 폭넓은 지원을 바라는 야당과 시민단체 등의 요구에 미치지 못하는 내용이어서 논란이 예상된다. 예컨대 ‘빌라왕’ 사건의 경우 바지 임대인이 잇달아 사망하면서 경매에 들어가지도 못하는 사례가 많다. 공공기관의 보증금반환증권 인수를 통한 피해자 보증금 회수 지원 방안은 이번 대책에 포함되지 않았다. 정부는 “피해자의 개별 보증금을 정부가 지급할 순 없다”는 논리를 반복 중이다.

이원호 빈곤사회연대 집행위원장은 “은행권에서 부동산PF 부실 문제가 불거지자 정부가 나서서 매입해주겠다고 해놓곤 전세사기 피해자에겐 지원을 못 한다는 건 납득하기 어렵다”며 “향후 피해를 막기 위해 전세가율(주택가격 대비 전세가격 비율)을 일정수준 이하로 제한하는 등 보다 근본적인 대책을 추가로 마련해야 한다”고 말했다.

<송진식 기자 truejs@kyunghyang.com>