[특집]건물주에 유리한 임대차보호법

리쌍-우장창창 서윤수씨 분쟁… 영세상인 아니면 쫓겨나

지난 13일 찾은 서울시 강남구 신사동의 가로수길은 사람들로 북적였다. 서울 지하철 3호선 신사역 8번출구를 나와 가로수길 입구에 들어섰다. 고깃집과 스무디 전문점 등을 지나자 입구에 ‘쌍포차센터’라고 적힌 4층짜리 건물이 보였다. 건물주 리쌍(길·개리)과 임차인 서윤수씨가 4년 넘게 분쟁을 벌여온 장소다.

서씨가 운영하는 ‘우장창창’ 신사점은 원래 이 건물 1층에 있었다. 2012년 리쌍이 새 건물주가 된 이후 서씨는 이곳에서 쫓겨날 뻔했지만 리쌍과의 합의를 통해 지하 1층으로 자리를 옮겼다. 2014년 1월 서씨는 리쌍이 합의 당시 내용을 지키지 않았다며 소송을 제기했고, 소송 도중인 지난해 8월 양측의 계약기간이 종료됐다. 현재 서씨는 사실상 불법적인 상황에서 장사를 할 수밖에 없다. 서씨는 “장사를 계속하고 싶어서 소송을 벌인 것인데, 법원은 내가 재계약 의지가 없다고 봤다”며 “지난달까지 월세를 빼지 않고 냈는데 억울한 상황”이라고 말했다.

양자 간의 갈등은 감정싸움의 차원으로 확대됐다. 양측의 분쟁이 외부에 처음 알려진 2013년 5월, 리쌍은 SNS를 통해 자신들도 빚을 지고 건물을 샀으며, 서씨의 권리금에 대해서는 어느 정도 보장해줄 수 있지만 계약기간이 끝난 만큼 건물을 비워달라는 입장을 재확인했다. 임차인 서씨는 장사를 계속하고 싶지만 리쌍 측은 나가달라는 요구 외에 대화할 의지가 없었다고 비판했다. 그 상태로 3년이 흘렀다. 건물주와 임차인의 분쟁과정에서 어쩔 수 없이 생기는 감정 싸움을 조정하기 위해 법이 존재한다. 하지만 그 법(상가건물 임대차보호법)은 건물주가 이길 수밖에 없는 내용을 담고 있다.

리쌍처럼 빚을 지고서라도 건물주가 될 수 있는 사람은 극소수다. 건물주는 임대수익 등 경제적 이득을 누린다. 임대인에게 유리한 법·제도로 인해 임차인과의 법적 다툼에서도 우위에 선다. 임대인과 임차인의 대등한 관계를 위해서라도 건물주에게 지나치게 유리한 제도를 고쳐야 한다는 의견도 있다.

지난 13일, 서울 강남구 가로수길의 쌍포차센터 건물의 모습. 건물 왼편에 우장창창의 입구가 보인다. / 백철 기자

2014년 서울시 실태조사 결과 서울시내 상가 세입자들은 평균 1년 7개월 정도 장사를 한 뒤에 쫓겨나거나 장사를 그만둔다. 높은 임대료 등을 감당할 수 없기 때문이다. 상가임대차보호법 조문에서는 임차상인들이 5년의 계약기간을 보장받는다. 지난해 8월의 서울시 실태조사에서는 도심(종로, 영등포 일대)과 강남, 신촌을 가릴 것 없이 일반적인 계약은 여전히 ‘2년’으로 되어 있다. 환산보증금에 대해 서씨가 소속된 맘상모(맘편히 장사하고픈 상인 모임) 측은 “영세상인을 우선적으로 보호하겠다는 취지는 이해하지만 건물주와 분쟁이 있는 곳은 보통 장사가 잘되는 곳이다. 그런 곳은 환산보증금 4억원을 넘지 않는 곳을 찾기가 더 어렵기 때문에 환산보증금 기준 자체가 폐지돼야 한다”고 말했다.

지난해 서울시 실태조사에 따르면, 서울 강남권의 경우 평균 환산보증금이 5억5500만원이다. 서씨가 속해 있는 가로수길은 물론 압구정동이나 청담동 등 모든 상권에서도 임차 상인들의 법적 권리는 제한을 받는 셈이다. 특히 장사가 잘되는 상가 1층의 경우 서울 도심권에서도 5억원을 넘겼다. 주요 상권 중 비교적 환산보증금이 낮았던 신촌에서도 상위권 30% 상가의 평균 환산보증금은 4억원을 넘었다. 환산보증금 규정 때문에 임차상인들은 임대차보호법의 온전한 보호를 받을 수가 없다.

기타 현행 상가임대차보호법의 여러 가지 좋은 취지도 환산보증금 때문에 무색해지고 있다고 한다. 현행 상가임대차보호법은 건물주가 1년에 한 번 9% 이상으로는 월세를 인상할 수 없게 했다. 그러나 환산보증금이 일정 액수를 넘은 임차상인은 이 조항의 적용을 받지 않는다. 다만 지난해 법안 개정으로 법적으로 보호받게 된 권리금의 경우, 환산보증금 액수를 넘긴 임차상인도 보장받을 길은 열렸다.

서울시의 지난해 권리금 실태조사에 따르면 조사대상 1000곳의 상가 중 377곳이 권리금이 있다고 답했다. 권리금이 있는 경우 평균 7996만원이고, 강남권의 경우 평균 9591만원으로 제일 비쌌다. 맘상모 관계자는 “법이 개정되기 직전부터 권리금을 줄이는 대신 월세를 올리는 방식으로 집주인들이 대응하고 있다. 월세 인상폭을 제한하지 않으면 결과적으로 상인들은 또 다른 고통에 놓이게 되는 셈”이라고 말했다.

서윤수씨는 그 외에도 법적으로 보완할 부분이 많다고 봤다. 현행 법에는 임차인이 3개월만 월세가 밀려도 건물주로부터 계약해지를 당할 수 있다. 서씨는 “장사라는 게 매월 꾸준한 수익을 보장해주지 않는다. 3개월이 아니라 보증금까지 없어질 정도로 월세를 못냈을 경우라든지 좀 더 임차인을 보호하는 방향으로 개정됐으면 한다”고 말했다. 또한 현행 임대차보호법에서는 건물주가 재건축 계획을 임차상인에게 통보한 경우, 중도에 계약을 해지할 수 있다.

맘상모와 참여연대 민생희망본부에서는 환산보증금 폐지, 임차인의 계약갱신청구권 기간을 5년에서 10년으로 연장하는 방향으로의 개정을 요구했다. 홍익표 더불어민주당 의원 등이 시민단체의 요구와 취지가 유사한 법안을 내기도 했다.

서윤수씨는 “처음 맘상모 활동을 할 때부터 인터넷 여론이 호의적인 적은 없었다”며 “나보고 벌어둔 돈이 많다는 댓글도 봤는데, 지금도 갚지 못한 빚이 억 단위로 쌓여 있다. 여기서 쫓겨나면 그 돈은 어디서 갚으라는 거냐”며 쓴웃음을 지었다.

한편, <주간경향>은 리쌍컴퍼니의 김모 실장(매니저)에게도 인터뷰 요청을 했다. 하지만 김 실장은 “일이 끝나고 전화드리겠다”고 답한 뒤부터 연락이 끊겼다.

리쌍 논란, 세입자 ‘을질’ 여론은 왜 압도하는 걸까

정용인 기자 inqbus@kyunghyang.com

‘언더도그마’(underdogma)라는 말이 있다. 신조어다. 국내에도 번역된 미국 보수주의 온라인단체 티파티에서 전략가를 자처하는 마이클 프렐이 2012년에 낸 동명의 책에서 쓴 말이다. 여론이나 사람들이 선거나 게임 등에서 상대적으로 약자를 응원하는 현상을 뜻하는 ‘언더독(underdog)’ 효과와 교조나 독단적 주장을 뜻하는 도그마(dogma)를 결합시켜 만들어낸 말이다. 프렐에 따르면 언더독에서 한 발짝 나아가 약자를 천사로 생각하고, 강자(overdog)를 악마로 생각하는 프레임이 바로 언더도그마다.

‘슈퍼을’, ‘을질’, 그리고 ‘언더도그마’. 리쌍-우장창창 분쟁사례와 관련한 온라인 여론에 자주 등장하는 단어들이다. 온라인 댓글만 봐서는 압도적이다. 우장창창 주인 서윤수씨의 ‘약자 코스프레’라는 주장이다. “댓글부대를 통한 여론조작이라고 보지는 않는다. 벌써 수년째 새로 회원을 받지 않는 회원제 커뮤니티에 나타난 반응을 보더라도 이번 사안에 대해서는 리쌍 측보다 서씨를 비난하는 의견이 압도적이다.” 서씨가 운영위원장으로 대표를 역임했던 맘상모(맘편히 장사하고 싶은 상인 모임) 측과 연대활동을 하고 있는 단체 관계자의 말이다.

맘상모 회원으로, 상수동 상인모임을 이끌고 있는 김남균씨는 지난해 김남주 변호사와 <골목사장 생존법>이라는 책을 썼다. 책에서 집중적으로 분석하는 사례의 실제 모델이 우장창창 서씨였다. 김씨는 ‘을질’ 논란을 어떻게 볼까. “두 가지다. 어쨌거나 가로수길이다. 그쪽은 아무래도 가진 사람이 장사할 수 있는 곳이 아니냐는 것이다. 둘째, 스톡홀름 증후군이다. 서씨를 비난하는 사람들 모두가 건물주가 아니다. ‘나도 자영업하는데, 나도 세입자인데…’라는 사람들이 꽤 있다. 인질이 되어 있는데, 인질범을 뚫고 갈 수 없으니 그에 동조하는 입장이 되는 것이다.” 김씨에 따르면 여기서 중요한 것은 그 인질범이 리쌍이 아니라 법이라는 것이다. “건물주에게 쫓겨나는 상황, 명도 및 강제집행 건수가 1년에 3만4000건이나 우리나라에서 벌어지고 있다. 법·제도가 들어간 건만 3만건이 넘는다. 내용증명 하나, 전화 한 통으로 세입자를 쫓아내는 경우는 아마 10배가 넘을 것으로 본다.” 그에 따르면 ‘조물주 위에 갓물주(건물주)’라는 말이 나올 만큼 임대인과 임차인의 관계는 한국 사회에서 불평등하다. “건물주의 권리를 이야기하지만 임대인의 권리도 있다. 고용을 한다면 거기에 고용된 노동자와 장소와 맛, 상품을 좋아하는 소비자의 행복추구권도 보호의 대상이 된다. 임대인이 가질 수 있는 권리는 임대인 이외의 권리가 있어서는 안 된다. 임차인은 영세하기 때문에 보호하는 것이 아니라, 경제주체가 상대적 약자가 되었을 때 벌어지는 부작용을 규제하라는 것이다.”

제윤경 더불어민주당 의원은 철거 시도가 있던 날, 현장을 방문했다가 비판을 받았다. 입법권자가 사인 간의 분쟁에 개입하는 것은 정당하지 못하다는 비난이다. 제 의원은 <주간경향>과의 통화에서 “당의 을지로위원회 소속으로 상가 세입자 문제와 관련한 현장 실태를 확인하는 것이 중요하다고 판단했다”고 밝혔다.

<백철 기자 pudmaker@kyunghyang.com>