‘대장동 8000억원대 잭팟’ 어떻게 터뜨렸나

우리가 놓친 대장동 개발 특혜 의혹 Q&A

한달째 모든 이슈를 빨아들이고 있는 대장동 개발 특혜 의혹. 김만배·남욱·정영학 등 소수의 인물이 성남 대장동에서 8000억원대 잭팟을 터뜨린 이 사건은 등장인물도 많고 이익배분 구조도 간단하지 않다. 그들은 어떻게 한탕에 성공했으며, 이 과정에서 성남시는 어떤 역할을 했나. 특혜는 있었는가. 정관계 로비 의혹은 실체가 있을까. 지금까지 나온 ‘대장동 뉴스’의 주요 내용을 추려 정리했다.

이재명 경기도지사가 지난 10월 18일 경기도청 대회의실에서 열린 국회 국정감사에서 질의에 답변하고 있다. / 국회사진기자단

1 성남 대장동 개발사업이란 무엇인가

경기 성남시 분당구 대장동 210번지 일원. 개발사업 특혜 의혹의 진원지인 이 지역은 판교·분당 신도시와 가깝고 서울 강남으로 이동하기 쉬워 오래전부터 노른자위 땅으로 불렸다. 대장동 개발사업의 역사는 2004년으로 거슬러 올라간다. 한국토지주택공사(LH)는 이곳을 고급 전원주택 단지로 개발하려 했다. 도면유출 등 비리가 드러나 성남시 공무원을 포함해 100여명이 수사를 받으면서 이때의 개발계획은 좌초된다.

4년이 지난 2008년 LH는 대장동 개발에 다시 나섰으나 2010년 재정난을 이유로 접었다. 민간개발을 원하는 토지주들의 반발, “LH는 민간회사와 경쟁할 필요가 없다”는 이명박 전 대통령의 발언 등이 영향을 미쳤다.

이재명 당시 성남시장은 LH가 대장동 개발사업에서 손을 뗀 직후 취임했다. 성남시는 대장동을 ‘민관합동’ 모델로 개발하기로 한다. 재원 조달을 위해 민간을 끌어들이되 개발이익을 최대한 시민에게 되돌려주겠다는 취지였다. 민관합작을 위해 2015년 만들어진 특수목적법인(SPC)이 ‘성남의뜰’이다.

문제는 성남의뜰 지분 50%를 갖고 있던 성남도시개발공사는 1830억원을 배당받는 데 그쳤다는 것에 있다. 지분 7%를 가진 민간사업자들은 지난 3년간 4040억원의 배당수익을 거둬들였다. 공공부문의 참여로 인허가 등 개발의 난점을 해결했음에도, 소수의 민간사업자가 개발이익 상당 부분을 차지한 것이다.

2 4000억? 8000억? 화천대유와 천화동인은 얼마를 벌었나

대장동 특혜 의혹은 화천대유와 천화동인으로 연결된 소수의 인물이 4040억원에 이르는 배당 수익을 거둔 사실이 알려지며 불거졌다. 화천대유는 자산관리회사로 성남의뜰 지분을 1% 갖고 있다. 천화동인 1~7호는 증권사를 통해 특정금전신탁(증권사에 돈을 맡기면서 투자처를 지정해 배당을 받는 방식)으로 성남의뜰에 참여(지분 6%)했던 개인투자자들이다. 이들은 화천대유 대주주 김만배씨 친인척이거나 동업자들인 것으로 확인됐다.

화천대유 측이 확보한 수익은 배당금만이 아니다. 화천대유는 대장동 15개 블록 가운데 5개 블록(2236세대)의 아파트 사업 시행도 직접 맡았다. 경제정의실천시민연합이 10월 19일 발표한 자료를 보면, 화천대유가 올릴 분양수익은 4531억원으로 추정된다. 즉 화천대유·천화동인이 대장동 개발로 거둬들인 돈이 8571억원(배당수익 4040억원+분양수익 4531억원)에 이른다는 얘기다. 경실련은 ‘성남의뜰’의 택지매각 이익 추정액(7243원)이 지금까지의 배당액(5903억원)보다 커 앞으로 더 배당이 이뤄질 것으로 내다봤다.

3 화천대유·천화동인에 왜 이익 몰아줬나

성남도시개발공사는 1830억원의 이익을 사전에 ‘확정’받되(우선주·보통주에 앞서 이익배당), 1830억원이 넘는 초과이익이 발생하면 화천대유·천화동인(보통주)에 돌아가도록 해놓았다.

이런 구조의 ‘설계자’로 지목된 인물이 유동규 전 성남도시개발공사 기획본부장이다. 화천대유·천화동인이 소속된 컨소시엄은 민간사업자 공모 마감 하루 만에 ‘초고속’으로 선정됐는데, 당시 유 전 본부장이 공사 사장 직무대리였다. 공사 실무진이 민간의 초과이익 환수 조항을 건의했으나 유 전 본부장이 묵살했다는 의혹도 나온다. 검찰은 그가 화천대유·천화동인에 수익을 몰아주고 대가를 받았다고 본다. 김만배씨(천화동인 1호 소유자, 화천대유 대주주) 등으로부터 700억원의 뇌물을 약속받은 혐의 등으로 지난 10월 21일 기소됐다.

4 이재명 경기도지사는 얼마나 개입돼 있나

야당은 화천대유·천화동인에 수익을 몰아주도록 한 유동규씨가 이재명 지사의 최측근이며, ‘이익 몰아주기 설계’의 배후에 이 지사가 있다고 주장한다. 이 지사는 지난 10월 18일과 20일의 경기도 국감에서 “제가 가까이 하는 참모는 ‘동규’로 표현되는 사람은 아니다”라며 측근설에 선을 긋고 “직원 관리를 100% 못 한 점에 대해 사과드린다”고 했다. 관리 책임만 인정한 것이다. 경기 분당의 한 아파트 리모델링 조합장이던 유씨가 이 지사 당선 후 성남시설관리공단 기획본부장으로 채용된 것에 대해선 “임명 과정 자체가 기억이 안 난다”고 했다.

이 지사는 또 실무진의 ‘민간 초과이익 환수 조항’ 건의가 받아들여지지 않은 것은 성남도시개발공사 차원의 일이었다고 주장했다. “도시공사(성남도시개발공사) 간부 선에서 (초과이익 환수 조항이) 채택이 안 됐다는 건 언론 보도를 보고 알게 됐다”는 것이다. 그러면서도 이 지사는 ‘민간 초과이익 환수 조항’이 수용 불가능한 의견이었다고 주장했다. 당시 부동산 경기가 나빠 개발사업에서 손실이 발생해도 성남시 이익을 확정받는 쪽을 택했다는 취지다. 경기변동에도 확정 수익을 거둘 수 있는 ‘사전 이익 확정’ 방식을 택했기에 ‘추가이익 환수’ 조항은 포기할 수밖에 없었다는 논리다.

5 최근 귀국한 남욱은 누구인가

남욱 변호사는 정영학 회계사와 함께 10여년 전부터 ‘대장동 프로젝트’를 설계하고 실행한 핵심으로 꼽힌다. 두 사람은 민간개발과 공공개발 주장이 맞부딪히던 2009년 ‘대장동 원조사업자’였던 이모씨를 통해 이곳에 발을 들였다. 수년 후 이들의 프로젝트에서 이씨는 배제되고 정영학·남욱 중심으로 사업이 재편된 것으로 알려져 있다. 훗날 두 사람은 머니투데이 법조기자 출신 김만배씨와 손잡는다.

2015년 남욱씨는 이씨의 지시에 따라 LH가 대장동 개발에서 빠지도록 국회의원 불법 로비를 한 혐의로 기소되지만, 무죄판결을 받았다. 그는 결국 정영학·김만배 등과 함께 ‘대장동 잭팟’을 터뜨린다. 남욱과 정영학은 각각 천화동인 4호와 5호의 소유주로 1007억원, 644억원의 배당수익을 올렸다. 천화동인 1호(배당금 1208억원)의 소유주는 김만배씨이며, 2호와 3호는 김씨 가족들의 소유다. 화천대유의 지분은 100% 김만배씨 소유지만, 세 사람이 짠 ‘각본’에 따라 움직인 것으로 보인다. 김만배씨와 남욱씨는 유동규에게 700억원의 뇌물공여를 약속한 혐의 등을 받는다.

6 정영학 회계사는 왜 녹취록을 제출했나

정영학 회계사는 지난 9월 27일 검찰에서 참고인 신분으로 조사를 받으며 김만배씨, 유동규 전 본부장, 남욱 변호사 등과 나눈 대화의 녹음파일과 녹취록 등을 제출했다. 유 전 본부장의 뇌물 수취 정황을 비롯해 정관계 로비 정황, 수익배분 논의 등이 담긴 것으로 알려져 있다.

왼쪽부터 남욱 변호사, 김만배 전 머니투데이 기자, 유동규 전 성남도시개발공사 기획본부장 / 연합뉴스·경향신문 자료사진

정 회계사가 ‘제보자’로 나선 이유는 무엇일까. 수익배분을 둘러싼 다툼이 영향을 주었을 것이라는 추측이 나온다. ‘면책’을 위한 행동이었을 수도 있다. 정 회계사는 천문학적 수익을 올린 이 프로젝트의 ‘설계자’로 알려져 있으나 불법 소지가 있는 일에는 직접 나서지 않았다고 한다. 2015년 수원지검 특수부가 대장동 비리 의혹을 수사할 당시 남욱은 기소됐지만 정영학은 수사에 적극 협조하며 입건을 피했다.

녹취록에는 김만배씨가 “성남시의회 의장에게 30억원, 성남시의원에게 20억원이 전달됐다. 실탄은 350억원”, “천화동인 1호가 내 것이 아닌 것을 잘 알지 않느냐”, “절반은 그분 것” 등의 언급을 한 것으로 알려져 논란이 일었다. 유동규에게 700억원을 주기로 약속하는 대화도 담긴 것으로 전해졌다. 김만배씨는 “정씨가 녹음하고 있다는 사실을 알고 일부러 허위사실을 포함했다”며 로비 의혹, 천화동인 차명보유 의혹을 부인했다.

7 김만배는 왜 화천대유에서 473억원을 인출했나

화천대유 대주주인 김만배씨는 법인 화천대유에서 473억원을 빌렸다. 검찰은 녹취록을 토대로 이 자금 일부가 로비에 쓰였을 가능성에 무게를 둔다. 김씨는 이 자금이 대장동 땅의 280기 묘지 이장과 임차인에 대한 합의금이라고 주장한다. 그러나 업계에선 묘지 이장 등에 많아야 11억원 정도가 들었을 것이라고 본다.

김씨가 인출한 돈 473억원 중 용처가 명확히 드러난 것은 100억원 정도다. 이 돈은 박영수 전 특검의 인척이 운영하는 대장동 분양대행업체로 흘러갔는데, 이 업체의 대표가 운영하는 벤처기업에서는 박 전 특검의 아들이 근무하기도 했다.

검찰은 김씨가 화천대유에서 빌린 돈에서 유동규씨에게 5억원을 건넨 것으로 보고 있지만 김씨는 이를 부인하고 있다.

8 성남시는 얼마를 환수했나

이재명 도지사는 대장동 개발이익을 민간업자가 독식할 수도 있었는데 민관합동 개발을 했기 때문에 5500억원을 환수해낼 수 있었다고 주장한다. 5500억원은 민간사업자가 책임진 신흥동 제1공단 부지의 공원화사업비(2761억원), 인근 터널 등의 공사비(920억원)와 대장동 임대주택 부지를 매각해 받은 배당금(1830억원)을 합한 금액이다.

경실련은 지난 10월 19일 대장동 개발이익이 1조8211억원(사업비 제외)으로 추정되며 성남시는 그중 10%(1830억원)만 환수했다고 분석했다. 그러자 “현금 환수만 계산하고 현물 환수는 누락했다”는 더불어민주당의 반박이 나왔다. 공원조성·터널공사까지 포함하면 전체 이익의 57.5%를 환수했다는 것이다.

성남시의 환수액을 얼마로 보든 김만배·남욱·정영학 등이 천문학적 수익을 누리는 데 성남시의 역할이 있었다는 비판은 계속될 것으로 보인다. 민간사업자들은 성남시와 공동개발한 덕분에 싼값에 토지를 수용할 수 있었다. 그러면서도 ‘공공개발’이 아닌 ‘민관합동 개발’이었기 때문에 분양가 상한제를 적용받지 않아 아파트를 비싸게 팔 수 있었다.

9 호화 자문단과 50억 클럽

화천대유는 대형로펌 뺨치는 호화 자문단을 꾸렸다. 이곳에서 법률고문으로 활동했거나 자문계약을 체결한 것으로 알려진 법조인은 권순일 전 대법관, 박영수 전 특별검사, 이경재 변호사, 이창재 전 법무부 차관, 김기동 전 검사장, 김수남 전 검찰총장, 강찬우 전 수원지검장 등이다. 권 전 대법관과 박 전 특검은 월 1500만원의 고문료를 지급받았던 것으로 전해진다. 김만배씨는 자문단에 대해 “평소 좋아하던 형님들”이었다며 “대가성은 없었다”고 했다. 원유철 전 미래한국당 대표 부인 또한 이곳의 고문이라는 사실이 알려지자 “사회복지학 전문가로서 영입한 것”이라고 했다.

권순일 전 대법관은 2019년 이재명 지사의 선거법 위반 사건이 대법원에 올라갔을 때 무죄 의견을 냈고, 이 시점에 김만배씨가 권순일 전 대법관을 8차례 방문한 기록이 나왔다. 야권은 이 사실을 들어 ‘재판거래’ 의혹을 제기하고 있으나 이 지사는 국감에서 “대법관 13명 중 한명에게 한다고 (무죄가) 되겠느냐”고 반박했다.

화천대유 근무자 또한 논란거리다. 곽상도 의원(전 국민의힘)의 아들은 이곳에서 6년간 근무하다 회사를 나오며 퇴직금 50억원을 받았다. 김만배씨는 이를 두고 산재 보상과 성과급이라고 주장했다. 박 전 특검의 딸이 이곳에서 근무한 사실도 확인됐다. 박 전 특검의 딸은 대장동 아파트도 저가로 분양받았다.

화제가 됐던 ‘50억 클럽’은 화천대유 일당으로부터 50억원을 약속받은 사람들을 의미한다. 박수영 국민의힘 의원은 “정영학 녹취록 등에 50억원 약속그룹으로 권순일, 박영수, 곽상도, 김수남, 최재경(전 청와대 민정수석), 홍모씨(언론사 사주 추정)가 언급됐다”고 주장했으나, 당사자들은 강력히 부인하고 있다.

<송윤경·김원진 기자 kyung@kyunghyang.com>