[표지 이야기]소규모 아파트는 ‘관리 사각지대’

비의무관리 공동주택은 운영 주체가 없어 유지·보수에 취약

1992년 입주를 시작한 경기도 시흥의 A아파트. 내년이면 지어진 지 30년째다. 지상 3층에 반지하 1층 구조다. 1~2라인, 3~4라인, 5~6라인으로 나뉘어 있다.

현재 이 아파트 옥상은 빛바랜 초록색과 진한 초록색이 직선으로 갈라져 있다. 초록색 방수 페인트가 일부만 칠해진 탓이다. 비가 올 때마다 옥상에서 물이 새자 일부 라인 주민들만 돈을 걷어 방수 페인트 공사를 진행했다. 왜 이런 일이 발생한 것일까.

경기 시흥의 한 소규모 아파트 옥상의 일부만 방수 페인트칠이 되어 있다. / 경기 시흥주거복지센터 제공

현행 공동주택 관리법은 300가구를 넘거나 150가구가 넘으면서 승강기가 있는 공동주택은 전문관리인을 두도록 규정한다. 반대로 이 조건을 갖추지 않은 공동주택은 전문관리인을 두지 않아도 된다. 흔히 ‘비의무관리 공동주택’으로 불린다. 비의무관리 공동주택은 대략 전체 공동주택의 30% 정도로 추산된다. A아파트는 소규모 아파트이면서 비의무관리 공동주택의 대표 사례다.

소규모 아파트는 입주자대표회의가 없어 문제가 된다. 입주자대표회의처럼 관리·감독하는 조직이 없어 관리비 정산도 제대로 이뤄지지 않는 사례가 흔하다. 세대수가 적다 보니 ‘규모의 경제’가 이뤄지지 않아 유지·보수 작업 시에도 대단지 아파트보다 비용이 더 든다.

전문 관리인·입주자대표회의 없어

관리 사각지대에 놓인 소규모 아파트는 대부분 서울 밖에 있다. 고가의 일부 소규모 아파트를 제외하면 지어진 지 20년이 넘는 소규모 아파트가 경기권 중심으로 많다. 서울은 노후 소규모 공동주택 재개발·재건축이 이윤이 남지만, 상대적으로 경기도 소규모 아파트 재건축은 사업성이 떨어진다. 이 때문에 노후 소규모 아파트들이 많이 남아 있다.

차선화 시흥주거복지센터장은 “오래된 소규모 아파트는 가격이 저렴하다. 소득이 적은 연로한 분들, 근로 능력이 없는 분들이 많이 산다. 대부분 세입자라 아파트 관리에 신경을 쓰지 못하는 사례가 많다”며 “자가라고 하더라도 집값이 싸 아파트를 팔고 이사할 수도 없는 상황에 놓은 분들도 적지 않다”고 말했다.

공동주택관리법령은 소규모 아파트도 관리 대상에 포함하는 방향으로 변화하고 있다. 지난 4월 법령이 개정돼 소규모 공동주택도 입주자의 3분의 2 이상 서면동의를 받은 뒤 관할 지방자치단체에 신고하면 의무관리대상으로 전환할 수 있다. 다만 강제 규정이 아니어서 세입자가 많은 영세한 소규모 아파트는 의무관리대상으로 편입될 가능성이 크지 않다.

법 개정과 별개로 지방자치단체는 소규모 아파트 문제 해결에 나서고 있다. 경기도는 노후 소규모 공동주택의 공용시설 보수비 지원사업을 진행한다. 경기도는 지난 6월부터 300가구 미만의 소규모 공동주택에 용역과 공사 사업자 선정 관련 계약사무, 관리비 처리 등 컨설팅도 한다.

경남도는 지난 6월 소규모 노후 공동주택 개선 사업에 참여할 4개 단지를 선정했다. 전북 군산에서는 오래된 소규모 공동주택 안전사고 예방, 관리 사각지대 해소를 위해 공동주택 통합관리소를 시범운영하고 있다. 서울 노원구는 2년마다 150~300가구 아파트의 운영 전반을 지도 점검한다.

<김원진 기자 onejin@kyunghyang.com>