뿌리 내리지 못하는 ‘소셜믹스’

분양과 임대아파트 섞는 계층 혼화의 부작용… 벽으로 막거나 떨어져 짓는 게 일반적

“저는 성인이지만 아직까지 회사에 등본을 제출하거나 신분증을 보여줘야 할 일이 생기면 주소지에 적힌 ‘임대’라는 글자에 왠지 주눅이 듭니다. 주민등록등본과 신분증에도 ‘임대’라고 적혀 있어요. 굳이 꼭 그렇게 ‘임대’를 넣어야 하나요?” 지난 1월 11일 청와대 국민청원 게시판에 올라온 사연이다. 임대로 입주했지만 이제는 분양을 받아 어엿한 ‘내 집’이 됐으니 주소에서 ‘임대’를 빼달라는 청이다. 글쓴이는 대한민국 임대아파트에 사는 모든 아이들을 대신해 청원을 한다고 덧붙였다.

서울 보문동 재개발 구역에 들어선 아파트. 전체 7개동 가운데 임대동만 홀로 떨어져 있다. /촬영 반기웅 기자

도입 취지와 달리 현실의 벽은 높아

대한민국에서 공공임대주택에 대한 감정은 기피를 넘어 ‘혐오’에 가닿는다. 2000년대 들어 공공임대주택에 대해 ‘못사는 사람이 사는 집’이라는 낙인 찍기를 막기 위해 분양가구과 임대가구를 한데 섞은 소셜믹스(계층혼화) 제도를 도입했지만 현실의 벽은 더 높아졌다. 한국의 소셜믹스는 실패했다는 목소리가 나오고 있다.

지난해 입주를 시작한 서울 보문동 재개발단지 아파트에는 커다란 담벼락이 생겼다. 임대동인 116동·117동과 분양동을 구분하는 담이다. 분양동 주민이 드나드는 정문은 건설사 브랜드를 큼지막하게 넣어 만들었지만 임대동 주민이 오가는 후문은 단지와 경계가 없다. 임대동 주민이 이용하는 주차장도 따로 떨어져 있다. 인근 부동산 사무소 관계자는 “단지에 실내수영장과 실내골프장이 마련돼 있다”며 “입주민은 사용할 수 있지만 임대동 주민들은 사용하지 못한다”고 말했다.

인근의 또 다른 아파트단지는 임대동과 분양동을 아예 떨어뜨려 놨다. 단지 내 분양동은 101동에서 시작해 106동으로 끝난다. 도로 건너 임대동은 홀로 ‘201’이라는 숫자를 받았다. 임대동은 복도식, 분양동은 계단식으로 지어졌다. 임대동 외벽에는 아파트 브랜드도 넣지 않았다. 임대동에 사는 입주민 전모씨(61)는 “분양동과 떨어져 있어서 오히려 속 편하다”며 “임대와 분양이 같이 붙어 있으면 아이들이 상처 받는다”고 말했다.

다른 나라도 소셜믹스로 애먹기는 마찬가지다. 영국과 프랑스도 재정난과 슬럼화 등 각종 부작용을 거치면서 소셜믹스에 대한 실패를 거듭했다. 계층 간 갈등으로 폭동까지 겪으면서 홍역을 치렀다. 당시 사회학자들은 폭동의 원인을 이민자와 취약계층을 임대주택단지에 모여 살게 한 데서 비롯됐다고 분석했다.

반면 네덜란드와 오스트리아, 덴마크 등은 소셜믹스가 성공적으로 뿌리를 내린 나라로 평가 받는다. 이들 나라의 핵심은 이른바 ‘임대 티’ 안 나는 사회주택이다. 사회주택은 민간임대주택과 공공임대주택의 중간지점에 속하는 형태로 국가에서 빌려준 땅에 민간 사업자가 집을 짓고 임대사업을 한다. 저렴한 임대료로 계층 구분 없이 누구나 입주할 수 있다. 네덜란드의 수도 암스테르담의 경우 사회주택 비중이 전체 주택 가운데 40%를 넘는다. 오스트리아도 사회주택 비중이 26.2%에 달한다. 너나 할 것 없이 사회주택에 들어가 살다보니 다양한 계층이 자연스럽게 섞이고 소셜믹스가 이뤄진다. 임대와 자가를 구분할 필요도 알 필요도 없다. 여기에 사회주택을 포함한 공공임대주택 거주자에 대해 정부가 월세의 일정 부분을 지원한다. 집이 무상급식처럼 보편적 복지 대상이 되는 셈이다. 임대를 공공의 영역으로 넣고 취약계층에 선별적으로 공급하는 우리의 방식과는 거리가 있다. 사회주택 속에 소셜믹스가 담겨 있기 때문에 자연스럽게 계층 간 혼화가 이루어지는 구조다.

우리나라에도 사회주택은 있지만 아직 걸음마 단계다. 지난 2015년부터 지금까지 서울에 683가구가 들어섰다. 대부분이 고시원과 빈 집을 리모델링한 셰어하우스 형태로 일반 주택과는 거리가 있다. 유럽과 달리 사회주택을 지을 국유지 등 땅이 부족하고 재정부담도 커서 당장 활성화를 기대하기는 어렵다. 최경호 한국사회주택협회 사무국장은 “사회주택사업의 허가 단계에서는 공공성을 인정 받지만 현장에서는 각종 세제 등에서 일반 영리기업 취급을 받아 부담이 크다”고 말했다. 공공과 민영의 중간 형태가 자리잡지 못한 것이다.

분양과 임대가 어울리는 사례는 극소수

현실적인 소셜믹스 방식은 무엇일까. 전문가들은 분양과 공공임대를 한 곳에 섞는 지금의 방식을 쉽게 포기해서는 안 된다고 말한다. 변창흠 세종대 교수는 “당장은 끼리끼리 사는 게 편하고 안 섞이는 게 낫다고 생각할 수 있지만 그게 계속되면 완전한 구분이 되고 극단적인 인종차별과 같은 결과를 불러올 것”이라고 말했다. 섞는 것을 멈추는 순간 구분짓기가 훨씬 빠르게 진행될 수 있다는 얘기다. 오히려 계층 간 ‘인위적인 섞기’를 더 적극적으로 해야 할 시점이라는 주장도 나온다. 박철수 서울시립대 교수는 “민간 사업자에게 제대로 된 소셜믹스를 기대하기는 어렵다”며 “LH와 지방공사가 나서서 분양과 임대를 무작위로 섞는 과감한 실험을 해야 한다”고 말했다. 박 교수는 단지 내에서 임대동을 나누고, 라인별로 임대와 분양을 구분하는 ‘무늬만 섞는 방식’을 버리고 아파트 안에 서로 스며들도록 해야 효과가 있다고 덧붙였다.

실제로 공공임대주택이 ‘임대 티’가 안 나는 단지에서는 혼화 효과가 나타나기도 한다. 지난 2016년 입주를 시작한 서울 강서구 마곡지구 12단지에는 분양과 장기전세, 국민임대가 뒤섞여 있다. 분양과 임대가 한 곳에 모인 동도 있다. 외관상 어느 집이 임대인지 모른다. 임대 여부를 구분할 수 없는 것만으로도 입주민 간 갈등을 줄이는 데 효과가 있다. 강신우 마곡12단지 입주자대표회의 부회장은 “임대와 분양을 나눠서 동을 만들면 임차인들은 집 얘기를 꺼리고 위축된다”며 “위화감을 없애기 위해서라도 섞어 놓는 것이 좋다”고 말했다. 단지 내 일처리도 임차인과 입주자가 공동대표회의를 만들어 한다. 자체적으로 만든 공동주택관리규약에 따라 의결권을 나누고 입장 차를 좁혀 나간다. 마곡 12단지처럼 분양과 임대가 잘 어울리는 경우는 아직까지 흔치 않은 사례에 속한다. 현실은 분양과 임대를 한 동에 모아놓은 곳도 찾기 힘들다. 서울주택도시공사가 관리하는 임대주택 가운데 동내 혼합형은 14%에 불과하다. LH가 공급한 소셜믹스 주택은 2만7000여가구에 이르지만 모두 임대주택을 떨어뜨려 놓거나 특정 라인과 층에 배치했다.

이렇게 티 나게 섞은 곳에서는 분양동 주민과 임차인들 사이에 갈등에 끊이지 않는다. 가장 큰 문제는 돈이다. 함께 내는 관리비가 분양동 주민 뜻에 좌지우지되면서 마찰이 생긴다. 공동주택관리규약이 있어도 분양동 입장에 따라 결론이 난다. 관리면적이 많은 쪽의 결정에 따르는 게 원칙이기 때문이다. 임대동과 분양동을 관리하는 법이 다르고 임대주택법보다 주택법이 먼저 적용되기 때문에 임대동에 사는 주민들은 항상 불리한 위치에 서게 된다. 입주자대표회의에서 모든 음식물쓰레기통을 임대동 앞에 몰아 놓기로 결정하면, 임차인들은 거부할 힘이 없다. ‘임대동에 음식물쓰레기통 몰아 놓기’는 실제로 혼합단지에서 빈번히 발생하는 문제 가운데 하나다.

갈등은 반복되고 있지만 해결할 법적 근거도 제도도 마련되지 않았다. 지난 12월에 이르러서야 국회 국토교통위원회 소속 김현아 자유한국당 의원이 임차인도 아파트 관리에 참여할 수 있도록 하는 내용을 담은 ‘공동주택관리법 일부개정법률안’을 발의했지만 아직 갈 길이 멀다. 오정석 서울주택도시공사 도시연구원 수석연구원은 “소셜믹스는 무엇보다 제도적인 뒷받침이 선행돼야 풀 수 있는 문제”라며 “제도가 마련돼야 더불어사는 사회적 인식 전환을 논의할 수 있다”고 말했다.

<반기웅 기자 ban@kyunghyang.com>