[특집]아파트, 더 이상 신화는 없다?

대기업 연구소 ‘하향 안정세’ 첫 전망… 일부선 3년내 반등 주장도

‘3년 내 아파트 가격 거품 빠진다’ vs ‘2011년 부동산 대폭등 온다’. 여전히 부동산 전망에 대한 목소리는 다르다. 그러나 수치(가격)는 2006년에 정점을 찍고 나서 하락세다. 부동산 하향세가 대세를 이루고 있는 가운데 현대경제연구원은 지난 3월 9일 ‘아파트 가격 하락 가능성과 시사점’이라는 VIP 리포트를 내놨다. ‘장기적으로 부동산 특히 수도권 아파트 가격은 하락한다’는 전망이다. 문제는 ‘내 집’ 하나만 보고 사는 서민이다. 폭락설과 반등설의 실체는 무엇인지, 부동산 거품은 얼마나 빠질 것인지, 파장을 최소화한 연착륙을 위해서는 어떤 정책이 필요한지 알아보았다.

국내 부동산시장은 장기적인 하향안정세로 간다는 예측이 나오는 가운데 서울 삼성동 무역센터에서 바라본 강남(아래쪽)과 강북의 아파트 전경. |정지윤 기자

이번 현대경제연구원의 보고서는 대기업이 운영하는 경제연구소 가운데 부동산 가격 하락을 전망한 최초의 보고서라고 할 수 있다. 하락과 반등이 불확실한 부동산 흐름에서 ‘하향안정세’를 처음으로 전망하고 이에 대한 연착륙 대책을 제시한 것이다. 이는 모든 가능성을 열어 놓고 진단하는 경제연구소의 특성 또는 한계를 넘어서서 ‘하향세’만을 전망했다는 점에서 주목할 만하다.

보고서를 발표한 임상수 현대경제연구소 산업전략본부 연구위원은 “미국발 서브프라임 사태 이후 국내 부동산 경기도 미국이나 일본과 같은 수순으로 갈 것이라는 전망이 강했지만 결과적으로는 부동산 불패였고, 이 때문에 부동산 신화에 대한 믿음이 여전히 강하다”면서 “그러나 부동산 경기를 활성화했던 요인들이 향후 몇 년 안에 꺾이면서 부동산 경기도 하향안정세에 접어들 것으로 분석됐다”고 밝혔다.

수도권 아파트값 상승에너지 고갈
전국적으로 아파트 매매가격은 지속적으로 상승해 지난 1월 아파트 매매가격지수(2008년 12월=100)는 사상 최고치인 101.7을 기록했다. 특히 수도권 지역의 아파트 매매가격은 1999년부터 2009년까지 연평균 9.7% 상승, 전국 평균 7.2%를 훌쩍 넘어섰다. 게다가 아파트 가격의 거품을 진단하는 지표인 RJP(매매가격 대비 전세가격 비율)이 수도권 아파트의 경우 2006년 이후 50% 이하를 보이는 등 아파트를 자산가치가 아닌 투자가치로 여기고 있어 현재로서는 하락 시 파장이 걷잡을 수 없다고 지적했다.

현대경제연구원은 수도권 아파트 가격의 하락 가능성을 지금껏 상승시킨 요인의 고갈에서 찾았다. 상승과 하락의 변곡점을 그리는 요인은 같으며, 지금까지 부동산 가격을 올린 요인들이 수년 내 꺾인다고 분석했다.

우선 아파트 수요를 증가시킨 도시화 속도가 정체되고 있다. 읍 단위 이상의 동네 형성을 뜻하는 도시화율은 1990년 40.75%에서 2005년 80.8%로 급등했지만 상승률은 1975~1980년 3.4%에서 2005~2010년 0.3%로 급락했다.

또한 수도권 인구 증가율은 2001년 2.8%에서 2010년 2.1%로의 하락이 예상된다. 임 연구위원은 “지금까지 수도권이 비대해지면서 사람이 몰림으로써 수요가 많아 공급가가 올라갔던 것”이라면서 “하지만 최근 느린 도시화로 신규 아파트 수요는 정체돼 공급가는 낮아질 전망”이라고 내다봤다.

저출산에 따른 30~40대 실수요 인구가 감소하고 있는 것도 하락 가능성을 뒷받침한다. 통계청 자료에 따르면 총인구는 2018년에 최대치를 기록한 뒤 감소하고, 신규 아파트 물량에 대한 실수요 연령대인 수도권 30~40대 인구는 2013년에 876만명을 기록한 뒤 감소세로 전환될 것으로 추정된다. 이미 전국 30~40대 인구는 2006년에 1675만명을 기록한 이후 감소세를 보이고 있다.

수도권을 중심으로 아파트 구입 능력이 낮아지고 있는 것도 문제다. 근로자 평균 연봉에 비해 아파트 가격이 급등하면서 구매 능력이 떨어지고 있는 것. 평균 연봉 2710만원(2008년 기준)을 받는 근로자는 서울에서 66㎡(약 20평)의 아파트를 장만하기 위해서는 한 푼도 쓰지 않고 13년 동안 일해야 한다.

금융권으로부터 추가적인 차입 여력 역시 거의 소진됐다. 가계의 가처분소득 대비 금융 부채 비율이 2008년 139.9%로 미국과 일본의 2007년 수준보다 높은 것. 임 연구위원은 “공급과 수요의 불균형에도 아파트 가격이 상승할 분위기라면 사람들은 어떻게 해서든 투기자금을 마련해 아파트 매매에 나서겠지만 현재 국내 금융권의 자본 유입도 한계점에 이른 상황이어서 불가능하다”고 분석했다.

그러나 최근의 주춤세를 넘어 3년 안에 폭등할 것이라는 주장도 강하다. <2011년 부동산 대폭등 시대가 온다>의 저자인 김종선 BSI 경영연구원 대표는 “금융부채 정리와 가계소득이 회복되는 올 하반기부터 집값은 상승세를 탈 것”이라면서 “최근 10년 이상 수도권에 연간 기본 주택소요량인 30만 가구에 미달하는 주택공급으로 주택시장 불안 가능성도 있다”고 주장했다. 또한 국내 경기가 살아나면서 재건축시장의 큰 폭 상승이 가능하고, 토지 보상액이 상당량 풀려 다시 토지 구입에 유입될 것으로 보인다고 분석하고 있다.

3년 내 폭등설 vs10~20년 장기하락세
김 대표의 ‘2011년 부동산 폭등’의 근거는 우선 ‘경기가 회복되면 주택시장이 반응한다’는 것이다. “세계경제는 지난해 하반기에 저점을 확인한 뒤 올해 회복세에 진입할 것으로 보이며, 경기 회복은 파생시장인 부동산시장에 새로운 반전을 줄 것”이라는 김 대표는 “올해 부동산시장 회복에 따라 올 하반기 또는 내년 상반기부터 부동산시장의 상승랠리가 예상된다”고 분석했다.

부동산 경기 침체로 미분양이 속출하면서 아파트 공사를 중단한 건설 현장이 급속하게 늘고 있다. 사진은 공사가 중단된 충남 천안의 한 아파트 건설 현장. |경향신문사

여유자금이 생기면 부동산으로 몰리는 국내 부동산 투자 심리도 이 같은 상승 전망을 뒷받침한다. 가계의 부채 조정이 완료되는 시점인 2010~2011년이면 저평가 메리트로 부각되는 부동산시장에 새로운 자금의 유입으로 상승 탄력을 받을 것이라는 분석이다. 또한 주택수요는 늘 쏠림 현상을 동반하고 있어 이런 ‘따라쟁이 법칙’에 따라 충격적인 수준의 주택가격 폭등도 올 수 있다고 주장했다.

선대인 김광수경제연구소 부소장은 이런 주장의 반대에 서 있다. “주택시장은 이미 대세 하락기에 접어들었으며 상승 여력은 없다”는 것이다. 선 부소장은 “지난해 강남 재건축아파트 값이 반등했다가 다시 떨어진 것처럼 올해도 일부 지역의 집값이 일시적으로 오를 수는 있지만 상승세가 지속되지는 않을 것”이라면서 “가격이 지나치게 높아서 더 이상 오를 여력이 없기 때문에 큰 틀에서 보면 장기간 집값 하락세가 이어질 전망”이라고 밝혔다.

부동산 경기가 아무리 안 좋아도 오를 곳은 오른다는 강남 불패론은 이미 깨진지 오래이며, 분당·용인 등 버블세븐은 물론 강남을 대표하는 아파트들마저도 지난 2006년 고점 대비 가격이 20∼30% 떨어졌다는 분석이다. 선 부소장은 “2006년에 최고점을 찍은 이후 집값이 떨어지는 것은 금융권에서 대출을 받아 집을 사도 시세차익을 기대하기 어렵다고 판단하는 사람이 많기 때문”이라면서 “최고점보다는 많이 떨어졌지만 아직도 수도권의 집값은 수요가 따라가지 못할 정도로 지나치게 비싼 수준”이라고 덧붙였다.

그는 또 대부분 부동산 전문가들이 시장 전망 근거로 활용하는 주택 수급에 대한 의견도 밝혔다. 선 부소장은 “주택 수요에 비해 공급이 부족해 2∼3년 뒤 집값이 오를 것이라는 주장은 앞뒤가 맞지 않다. 수요는 주택 공급량이 아니라 가격에 따라 결정된다”면서 “부동산시장은 10년에서 20년 주기를 그리는데 이미 고점을 찍고 내리막길을 걷고 있다”고 다른 견해를 주장했다.

대세는 ‘하향 안정세’, 얼마나 빠질까?
지난해 말 한국주택신문이 주택·건설·부동산 분야 전문가 30명을 대상으로 설문조사한 결과 올해 집값 상승에 대해 1~5%가 상승할 것으로 대답했다. 이 전망치는 실질물가상승률을 감안하면 정체 또는 하락하는 것으로, 부동산 경기에 민감한 업계 관계자들의 답변치고는 상당히 ‘부정적’인 셈이다.

김현아 한국건설산업연구원 연구위원은 “올해 수도권 집값은 소폭 상승할 것으로 보이지만 각종 시장 변수가 사라지고 거래가 원활하게 이뤄지기 전까지는 부동산 시장을 전반적인 회복세로 보는 것은 무리”라고 말했다. 김 연구위원은 “올해 전국의 집값은 평균 4%, 물가상승률을 제외한 실제 가격은 2% 안팎으로 오를 것”이라면서 “부동산 시장의 차별화 현상이 심화되고 있는 만큼 지역별 상승률 격차는 클 것”이라고 분석했다.

그는 일부 지역의 집값이 오른다고 부동산 시장이 회복기로 접어들었다는 판단은 위험하다고 지적했다. 부동산 시장은 수요와 공급 구조에 따라 거래가 이뤄지는 게 정상이지만 현재는 세제 혜택, 저금리, 미분양, 대출 규제 등 다양한 변수가 산재하고 있어 왜곡돼 있다는 것이다.

한문도 임대주택연구소 소장 역시 “글로벌 경기를 감안할 경우 5~10% 하락이 진행돼야 정상”이라면서 “정부의 특별한 활성화정책이 있는 경우에만 다소 상승할 것이다. 이 상승 또한 인위적 부양 성격이 강하기 때문에 실질적이고 전반적인 수요의 장기적 감소로 인해 일시적인 상승에 그치고 말 것”이라고 예상했다. 상승과 하락의 폭이야 편차가 나지만 한국 부동산 시장에 대한 전망은 하향 안정세라는 분석이 대세다.

<조득진 기자 chodj21@kyunghyang.com>