[김유찬의 실용재정](14)월세 거주자 주거복지가 우선이다

부동산시장이 대세 하락기에 접어들었다. 시장을 부양하기보다는 그간 급등한 가격이 적절한 수준으로 조정받도록 시간을 두고 기다려야 한다. 가계부채가 줄고 소득과 부동산가격이 안정적인 관계를 찾을 때까지 상당한 시간이 필요할 것이다. 정부는 주택정책 영역에서 가지지 못한 이들의 주거복지를 우선적으로 생각해야 한다. 한 국가의 경쟁력은 구성원들, 즉 인적자원의 충실성에 달려 있다. 주거복지가 허술한 나라에서 충실한 인적자원 형성은 불가능하다. 주거복지를 중심으로 생각한다면 다주택자와 1주택자로 구분해 생각하는 구도를 넘어서는 것이 중요하다. 1주택자를 더 우대하는 것이 서민복지의 방향에 서는 것처럼 생각해서는 곤란하다. 세계의 주요 도시들에선 세입자들의 비중이 크다. 베를린의 경우 전체 거주자의 80%가 세입자다. 서울의 경우 세입자 가구가 절반에 가깝다.

서울시내의 한 부동산 중개업소에 붙은 매물 소개 게시판 / 김정근 선임기자

주택정책, 어디에 초점을 맞춰야 하나

서울이나 대도시에서 거주자들의 대부분이 자가에서 거주할 수 있도록 하는 정책목표는 실현 불가능하다. 그럼에도 우리 주택정책의 초점은 1주택자 지원에 쏠려 있다. 서울에 자산하위 40%가 세입자이고 자산상위 10%가 다주택자이며 그 중간에 50%가 1주택자라면 정부의 정책은, 그리고 주거복지에 투입되는 재정지원의 규모는 하위 40%인 세입자들에게 3분의 2 정도가 집중되는 것이 자연스러운 일일 것이다. 정부의 정책은 어떠한가. 다주택자에 비해 1주택자에게 제공하는 양도소득세와 종합부동산세의 차별적 혜택 규모를 생각해보자. 이 차별적 혜택을 우리는 당연하게 여기지만 이는 정부가 확보할 수 있는 재원을 포기하는 일이다. 이 규모 이상으로 세입자들에게 재정지원을 주지 않는다면 이 나라에서는 주거복지의 영역에서 역방향의 재분배 정책이 이행되고 있는 것이다. 정부는 공공임대주택 공급을 위한 노력을 배가하고 소득이 일정 수준 이하이며 부양가족이 있는 월세 거주 가구주들에게 주거보조금을 확대해 지급해야 한다.

주거복지를 위해 세제와 임대차법 등의 규제도 중요하다. 이런 측면에서 서울과 서울에 인접한 수도권은 매우 제한적인 상황에 놓여 있다. 지방분권화가 잘 이뤄진 나라들처럼 질 좋고 저렴한 공공임대주택을 충분한 수준으로 공급하기가 어려운 여건이다. 현실적으로 가능한 범위에서 공공영역의 임대주택을 공급하고 또 민간 임대주택자에게도 주거의 공공성에 기여할 수 있는 역할을 줘야 한다. 민간임대주택사업자들이 서민들의 주거안정을 고려하면서 수익창출 욕구를 적절하게 억제하도록 여건 마련과 규제 정책을 동시에 추진해야 한다.

문재인 정부에서 만들어진 종합부동산세제가 그다지 성공적으로 작동하지 못한 이유 2가지를 들자면 하나는 임대사업자들에게 제공한 세제 특혜가 지나쳐 이 통로를 이용한 갭투자(전세를 끼고 매수하는 투자)자들이 많이 생긴 것이고, 다른 하나는 1주택자 보호가 지나쳐 강남의 똘똘한 1채로 투자가 집중되는 바람에 가격을 상승시키고 주변으로 확산하면서 전반적인 부동산가격의 상승으로 이어지는 경로가 만들어졌다는 점이다.

때문에 1주택자와 다주택자에 대한 차별적인 세율구조를 폐지하고 부동산 가액을 중심으로 단일한 세율구조로 과세하는 것이 바람직하다. 다주택자를 1주택자와 동일하게 과세 취급하는 것에 대해 보는 측면에 따라 다양한 의견이 가능할 것이다. 하지만 보유한 부동산 가액의 합을 기준으로 동일한 누진세율체계로 과세하는 것이 정책적 측면의 필요성을 떠나서도 공평할 것으로 판단된다. 5억원 가치의 부동산 4채를 가진 사람이 20억원 가치의 부동산 1채를 가진 사람보다 세금을 더 부담하는 것은 공정하지 않다. 후자는 20억원 가치의 부동산이 제공하는 실물적 혜택을 임대소득세를 의식하지 않고 온전하게 향유하는 반면에 전자는 5억원짜리 한 채가 제공하는 실물 혜택만을 누리며 다른 3채로부터 발생한 임대소득에 대해 세금을 부담해야 한다.

원희룡 국토교통부 장관이 10월 6일 국회 국토교통위원회에서 열린 국정감사에서 의원질의에 답변하고 있다. 원 장관은 장관 후보자 시절인 지난 4월 국회에 제출한 인사청문회 답변자료에서 “무주택 임차인의 실질적 주거 안정을 위해서는 공공 임대주택의 공급과 질적 혁신과 함께 민간 등록임대제도의 활용이 필요하다”고 밝혔다. / 연합뉴스

민간임대사업, 규제와 지원 어떻게

다주택자들이 민간임대주택의 공급자라는 측면에서 임대시장 안정화 관점에서 적절한 수준의, 그러나 과하지 않은 인센티브를 제공해야 한다. 임대시장에서 민간임대주택사업자의 역할은 여전히 존재한다. 이들이 주택임대차법을 잘 지키도록 하는 것이 주거복지에서 중요하다. 일반 전월세는 계약갱신청구권 적용으로 1회만 5% 이내로 증액을 제약하나 등록임대주택은 10년 의무기간 내내 5% 이내로 증액이 제한받으며 계약갱신 요구를 거절하지 못한다.

문제는 갭투자인데 임대주택사업자들이 시장여건의 변화에 따라 갭투자자로서 양도차익을 목적으로 주택을 매집할 여지는 대출규제를 통해 차단하는 것이 효율적이다. 임대사업자에 대해서는 전세보증금과 대출금액을 함께 고려한 주택담보대출비율(LTV)을 중심으로, 동시에 세입자에 대해서는 전세금 대출을 총부채상환비율(DTI) 중심으로 규제하는 경우 어느 정도 효과가 있을 것으로 보인다.

갭투자의 가능성을 대출규제로 차단한다면 세제에서 이들에게 제공할 적절한 인센티브 수준을 잘 정의해야 한다. 양도소득세, 취득세, 임대소득세, 종합부동산세, 재산세 등이 해당하는데, 이를 종합적으로 고려할 필요가 있다. 양도소득세가 가장 중요한데, 임대사업자들에게 양도차익 확보의 기회를 주면서까지 임대주택의 공급을 늘리겠다는 정책적 고려는 잘못 고안된 것이다. 양도차익을 노리는 민간임대사업자는 단기적으로 가격상승의 가능성이 보이면 기존의 주택을 구매하면서 시장에 진입하기 때문에 신규 임대주택 공급 역할을 하지 못한다.

임대사업자에 대한 종합부동산세는 임대주택, 즉 사업용 자산의 경우 과세에서 제외하는 방안을 고려해볼 수 있다. 법인의 경우도 부동산임대업을 영위한다면 마찬가지로 대우해야 한다. 일반법인의 주택보유에 대한 종합부동산세율은 높게 하더라도 부동산임대업을 영위하는 법인 및 개인사업자가 보유하는 임대부동산은 다르게 취급해야 한다. 대출규제가 잘 지켜진다면 갭투자로 부동산을 취득할 수 없기 때문이다.

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임대소득세는 현행 제도가 높은 수준의 필요경비율을 규정하고 있으므로 별도의 인센티브는 필요없다고 판단된다. 취득세의 경우 사업자산의 취득이라고 보면 취득세 중과세율 적용을 제외하는 조치는 필요해보인다. 임대사업자 입장에서는 주거의 공공성을 위해 수용해야 하는 규제의 내용에 비춰 양도소득세 혜택이 없다면 인센티브가 부족하다고 생각할 수도 있겠다. 하지만 그 이상의 혜택을 제공한다면 결국 정책이 이들을 투기꾼으로 유도하는 꼴이 된다.

<김유찬 홍익대 교수·포용재정포럼 회장>