[김윤우의 유쾌한 반란]5차 국토종합계획의 ‘타이밍 미스’

부동산 과열만을 이유로 금리를 인상하는 것은 옳지 않다던 한국은행장이 올 5월 27일 첫 금리인상을 시사한 이후, 부동산시장의 안정을 위해 금리인상을 한다는 말을 반복하고 있다. 그럼에도 불구하고 지가는 계속 상승하고 있다. 서울 강남구 일반주택지역의 지가가 평당 1억5000만원을 호가하자, 미국 뉴욕의 맨해튼도 평당 1억원이면 사는데 너무 비싼 것 아니냐는 푸념도 나온다. 하지만 그런 푸념은 토지를 확보하지 못한 자의 넋두리로만 치부되고 있다.

1995년 일산신도시 토지개발공사 분양 주택지 / 경향신문 자료사진

시행사, 시공사 할 것 없이 너도나도 앞뒤 가리지 않고 토지확보에 열을 올리는 이유는 무엇일까? 일단 공급 측면에서의 변화가 시작됐다는 점에 주목하지 않을 수 없다. 2019년 12월 대통령공고 제295호로 공고된 제5차 국토종합계획을 보자. 가장 주목되는 내용은 ‘인구감소에 대비한 적정 개발’ 부분이다. 기존 도시기본계획 등은 인구예측이 과도했고, 이로 인해 시가화예정지역 등 개발가능면적을 지나치게 넓게 잡았으니 이를 현실화하라는 것이다. 2020년 7월에 나온 제5차 국토종합계획 실천계획은 이를 구체화해 도시기본계획 수립 시 인구감소 양상을 반영해 주거, 상업용지 등 개발가능용지 물량을 산정하라고 한다. 위 양 계획은 그 당연한 귀결로 기존 시가지를 집약적으로 활용하고 녹지지역 등 비시가화 지역은 난개발되지 않도록 관리하라고 한다. 이에 따라 각 시·군은 용역을 마치고 개발가능용지(특히 시가화예정용지)를 줄인 새로운 도시기본계획(안)을 수립하는 과정에 있다. 이러한 정책은 서울시장 보궐선거에서 나왔던 ‘21분 콤팩트시티’라는 공약에 녹아 있다. 이에 대한 분석을 마친 시행사·시공사들의 결론은 한마디로 개발가능용지의 공급은 대폭 축소되고, 앞으로 토지확보가 갈수록 쉽지 않겠다는 것이었다. 그리하여 시행사·시공사들이 높아진 가격에도 불구하고 토지 매입에 힘쓰고 있다.

문제는 이러한 상황이 한국은행의 금리인상만으로 중단되거나 완화될 것이라고는 전혀 기대할 수 없다는 것이다. 개발가능용지 공급의 축소는 보다 더 구조적인 문제이기 때문이다. 도시국가를 제외하면, 우리 인구밀도는 세계 4위다. 게다가 국토면적 대비 산악면적 비중이 높아 개발가능면적이 넓지 않으므로 실질적인 인구밀도는 더 높다. 인구밀도 세계 6위 네덜란드는 국토면적 대부분이 평지라는 점과 비교해보면 더욱 그렇다. 아무리 좋은 정책도 타이밍이 맞지 않으면 좋은 정책이 될 수 없기 때문이다.

인구감소 시기에 필요한 기반시설을 줄어든 세수로도 잘 관리할 수 있는 적정규모로 줄여야 한다는 정책의 필요성을 모르는 바는 아니다. 하지만 인구감소 시기가 본격화하기도 전에 개발가능면적을 줄여버리는 것은 정책목표의 선후가 뒤바뀐 것이다. 기반시설을 잘 관리해야 한다는 정책목표를 위해 사람이 지가 상승, 주택가격 상승을 겪어야 한다니 말이 되는 일인가. 이러한 문제를 제기하면 더 큰 혼란을 야기할 우려가 있어 굉장히 주저된다. 하지만 더 늦기 전에 여론의 환기를 통해 토지공급 정책의 전환을 추구할 때라는 생각을 지울 수 없다. 이제라도 제5차 국토종합계획을 전면 수정해야 한다.

<김윤우 변호사>

김윤우의 유쾌한 반란