한 경제연구소에서 서울의 아파트 대출현황을 분석해보니 3분의 1 이상이 빨간불이 켜진 상태다. 만약 경매로 넘어갈 경우 집주인은 한 푼도 찾지 못할 수 있는 ‘깡통주택’이거나, 세입자가 전세보증금을 온전하게 돌려받기 어려운 ‘깡통전세’로 나타난 것이다.

인천의 홍모씨는 2012년 3월 집안의 사업 실패로 채무가 불어나자 다섯 가족이 거리에 나앉게 생겼다. 그는 길거리 전단지를 보고 공인중개소를 찾아갔다. 주위의 도움으로 마련한 보증금 2000만원으로 2년짜리 전세를 얻었다. 시가 4억1000만원짜리 아파트인데 채무가 많지만 ‘주택임대차보호법상 1600만원까지 보증금을 보호받는다’는 말을 믿고 계약했다. 그러나 이듬해 5월 근저당권자의 요구로 아파트가 경매에 넘어갔다. 소액임차인으로 1600만원을 배당받았으나 근저당권자가 이의를 제기했다. 판사도 혹시 홍씨가 조직적으로 돈을 노린 ‘가장임차인’ 일당일 수 있다고 의심했다. 게다가 이 아파트에는 3건의 근저당권(채권최고액 3억408만원, 9600만원, 4800만원씩)이 있었다. 모두 4억4808만원으로 시가를 넘는 ‘깡통주택’이었다. 이외에 2건의 가압류등기도 돼 있었다. 그나마 권리신고 및 배당요구 신청서에 잔금지급일보다 확정일자 신고가 3일 앞서 있었다. 덕분에 대한법률구조공단의 도움을 받아 어렵사리 소액보증금은 챙길 수 있었다. 홍씨 사례는 아무리 적은 보증금이라도 까딱하면 ‘깡통전세’에 노출될 위험이 있음을 보여준다.

국내 부동산시장에 예고된 ‘경고등’이 켜졌다. 바로 과도한 주택담보대출이다. 대출을 안고 집을 사는 대열에 끼지 못하면 시대에 뒤처진다는 세태를 자문하게 만드는 풍경이다. 정부가 대출 조건을 완화해준 뒤 1년 반 만에 주택담보대출비율(LTV)이 60%가 넘는 대출이 63조2000억원(89.8%)이나 급증했다. 거의 1배 가까이 늘어난 셈이다. 이게 다가 아니다. 대출금은 기본, 여기에 사실상 ‘빚’인 전·월세보증금까지 더해서 집의 잔존가치를 계산해야 더 정확하다. 특히 이른바 ‘갭(gap)투자’라며 보증금을 끼고 수천만원만 얹어서 집을 사는 사람도 요즘 늘었다. 투자자는 물론 세입자도 돌다리를 두드리는 자세로 최악의 상황에까지 대비해야 할 때다.

서울지역 아파트 3분의 1 이상은 경매에 들어가면 집주인이 원금을 한 푼도 찾지 못하는 깡통주택이거나, 세입자가 전세보증금을 다 돌려받기 어려운 깡통전세 위험이 있다는 조사 결과가 나왔다. 특히 서울 아파트 10채 중 1채 이상이 현재로서도 집주인의 대출금과 세입자의 전세보증금을 돌려주고 나면 남는 게 없거나 빚이 더 많은 상태로 조사됐다.

선대인경제연구소는 올해 1~3월 서울의 2810가구를 대상으로 ‘등기부등본상 근저당설정액과 전세보증금액의 합계가 주택 가격에서 차지하는 비율’을 조사했다. 연구소는 이를 ‘LTV2’로 이름 붙였다. 선대인 소장은 “기존에 통용되는 LTV는 금융권 담보대출만 보기 때문에 현실을 반영하는 데 한계가 있다”고 지적했다.

또 주택담보대출액 대신 ‘근저당설정액’을 기준으로 한 이유는 경매 처분 때 금융업체가 채무 상환을 강제할 수 있는 한도인 근저당설정액을 차감한 뒤 후순위로 세입자가 보증금을 돌려받을 수 있어서다. 다만 전세보증금은 개별 아파트마다 확인하기가 어려워서 최근 3개월(올 1~3월) 전세 실거래가 평균을 일률 적용했다고 연구소는 밝혔다. 주택 가격도 최근 3개월 실거래가 평균치다. 연구소 분석 기준인 LTV2는 ‘경매에 넘어갈 경우 근저당설정액을 제하고 전세보증금도 빼고 남는 실제 주택의 가치’에 가까운 척도로 보면 된다.

대출금에 임대보증금까지 빚으로 봐야
선대인연구소는 이 기준으로 조사한 결과 “서울의 2810가구 아파트 가운데 비교적 전세금을 안전하게 확보할 수 있는 LTV2 80% 미만은 1831가구로 65.2%였다”고 5일 밝혔다. 반면 LTV2 80% 이상은 979가구로 34.8%를 차지했다. 연구소는 “이는 전체 아파트의 3분의 1 이상이 경매에 들어갈 경우 집주인이 원금을 한 푼도 찾지 못하는 ‘깡통주택’이거나, 세입자가 전세보증금을 온전하게 돌려받기 어려운 ‘깡통전세’가 될 가능성이 높다는 뜻”이라고 설명했다. 선대인 소장은 “현재 서울의 아파트 경매 낙찰률은 91%를 넘지만, 만일 집값 하락기에 접어들어 경매량이 몰리면 떨어지고 유찰을 거듭할수록 가치는 더 하락한다”고 말했다.

LTV2 분포별로는 80~90% 미만이 504가구(17.9%)로 가장 많고, 이어 70~80% 미만이 365가구(13%), 60~70% 미만이 300가구(10.7%)로 나타났다. 특히 조사 대상의 13.5%인 379가구는 LTV2 비율이 100% 이상이었다. 이 비율이 140% 이상인 곳도 119가구(4.2%)나 됐다.

연구소는 “LTV2가 100% 이상이라면 현재 수준의 주택 가격으로도 주택 소유자가 금융권에서 빌린 대출금과 전세보증금을 돌려주고 나면 남는 게 없거나, 그러고 나서도 청산해야 할 빚이 더 큰 상태”라고 밝혔다. 그만큼 주택 소유자 부채가 과도하거나 세입자의 전세보증금이 불안한 상태라는 의미다.

근저당설정액만 보면 조사대상 중 1억~2억원 미만이 425가구(32%)로 가장 많고, 9억원이 넘는 경우도 96가구(7.2%)나 됐다.

서울의 조사대상 전체로 보면 부채 있는 가구가 1327가구로 47.2%였다. 이들 부채가구의 평균 근저당설정액은 3억2600만원이다. 부채가구 중에서 주인의 거주 여부로 나눠서 보면 거주하는 경우의 근저당설정액은 3억2600만원, 비거주 부채가구 근저당설정액은 3억2500만원으로 엇비슷했다.

부채가구 평균 근저당설정액 3억 넘어
서울의 강남·강북을 나눠서 봐도 차이가 드러난다. 연구소는 “상대적으로 고가 아파트일수록 부채를 가진 가구 비중이 낮은 반면 저가 아파트일수록 부채가구 비중이 높았다”고 밝혔다. 예를 들어 강남구 도곡동 도곡렉슬아파트 101동은 부채가구 비중 40%대인 데 비해 구로구 독산동 금천현대 101동의 부채가구는 64%를 넘었다.

강남(1803가구)의 부채가구는 46.2%이고, 이들의 평균 근저당설정액은 4억1000만원이었다. 10억 이상 근저당설정액인 가구도 8.7%였다. 강북(1007가구)은 부채가구 비율이 49.1%로 강남보다 높았다. 이들 평균 근저당설정액은 1억8300만원으로 강남보다는 크게 낮다. 이는 일단 집값 차이 때문이다. 강북은 근저당설정액이 3억~4억원 미만은 6.9%이고, 10억원 이상은 5가구(1%)에 그쳤다.

서울 전체로 보면 주인이 거주하는 경우 근저당설정액은 1억9600만원, 비거주자는 1억2100만원이었다. 비거주자의 부채가 적은 이유는 뭘까. 선 소장은 “세입자에게 보증금으로 전가한 격”이라며 “거주하지 않으면서 부채를 가지고 있는 경우는 세입자의 보증금을 안고서도 상당히 많은 부채를 갖고 있는 경우로, 투기성이 강하다”고 주의를 당부했다. 즉 보증금은 당장 주지 않고 다음 세입자에게 받아서 ‘돌려막기’가 가능하기 때문에 부채로 인식하지 않고, 별도로 대출까지 받았다. 최근 저금리에다 전세가율 상승으로 매매가와 차이가 1억원도 안 나는 경우가 늘자 ‘갭투자’가 기승을 부린다.

또한 선대인연구소는 서울 아파트 10개 단지(강남 3, 강북 7)의 부채 실태와 전세보증금 안전도를 추가로 분석했다. 상대적으로 작은 집인 강남 도곡동 도곡렉슬 101동 161가구(59.97㎡)의 경우 담보대출 빚이 있는 가구(65세대·40.4%)보다 비부채 가구(96세대·59.6%)가 더 많았다. 부채 가구의 근저당설정액은 평균 2억5144만원이다. 부채가 있으면서 주인이 살지 않는 가구는 4억6371만원이나 됐다. 거주하지 않으면서 상당량의 빚을 내서 사뒀다는 뜻이다.

서초 반포 래미안퍼스티지 103동 54세대(84.76㎡), 48세대(48.85㎡)의 경우 부채가구 비율(26.5%)은 작지만 근저당설정액은 8억1573만원이었다. 특히 비거주 부채가구의 경우 근저당설정액이 11억2366만원으로, 거주 중인 부채가구(5억2979만원)를 크게 앞섰다.

비거주 부채가구는 세입자에 빚 맡긴 꼴
이 아파트 113동(169.31㎡)은 부채가구 평균 근저당설정액이 8억원을 넘고 비거주 부채가구는 근저당설정액만 11억7033만원이었다. 이곳 실거래가는 올 3월 28억2000만원이고, 전세보증금은 17억5000만원이었다. 근저당설정액만 보면 문제 없어 보인다. 그러나 보증금까지 더하면 실거래가를 넘어선다. 선 소장은 “이런 대형 고가 아파트도 대출을 받아 투기성으로 매매하는데, 부동산시장의 하락기에 접어들면 더 빨리 떨어질 수 있어서 조심해야 한다”고 말했다.

강북은 부채규모는 작아도 부채비율은 강남보다 오히려 더 높은 경우도 많다. 강북권으로 분류되는 관악구 신림동 관악휴먼시아 1단지 101동 55가구(84.97㎡)의 경우 부채가구 비율이 52.7%로 더 많다. 이들의 근저당설정액 평균은 1억8468만원이다. 특히 비거주 부채가구는 2억257만원으로 더 많다.

광진구 광장현대 3단지 301동 42가구(74.92㎡)의 경우 부채가구(59.5%)는 평균 3억4025만원의 근저당설정액이 있다. 이 동의 LTV2를 보면 100% 이상이 11가구(26.2%)나 된다. 금천구 독산동 금천현대 101동 128가구(84.83㎡)는 부채가구가 64.8%로, 절반을 훌쩍 넘었다. 올 3월 실거래가는 3억6000만원이었고, 전세보증금은 2억7000만원 정도였다. LTV2가 100% 이상인 곳이 27가구(21.1%)였다.

최창우 전국세입자협회 대표는 “차익을 노리고 샀다가 생각만큼 오르지 않고 보증금을 돌려주기도 어려워지자, 세입자에게 자꾸 집을 사라고 강권하는 경우도 있다”고 말했다. 급매를 하자니 손실이 커지기 때문에 ‘나중에 집값이 오를 것’이라고 세입자를 꼬드겨 집을 처분하려는 속셈이다. 또는 보증금 일부를 월세로 돌리는 ‘반전세’도 요구한다.

서울 화곡동 직장인 이모씨(37)는 올해 봄 보증금 5억원짜리 아파트(105㎡)에 전세로 들어갔다. 전세대출금 2억원까지 냈다. 이씨는 “매매가는 6억2000만원 정도다. 만에 하나 경매로 넘어가도 확정일자를 받아뒀기 때문에 큰 염려는 안 한다”고 안심했다. 하지만 이 집주인이 은행 융자는 없지만 만에 하나 사업이 망할 경우는 어떻게 될까. 이때 ‘체불임금’ 등은 최우선 변제를 받기 때문에 보증금을 일부라도 못 받을 가능성이 있다는 사실을 모르는 세입자가 많다. 최 대표는 “보증금 1억원에 확정일자를 받았더라도 경매로 가도 7000만원 정도는 건진다고 안심해선 안 된다”며 “퇴직금을 포함한 6개월치 임금을 최우선 변제로 50% 정도 떼고, 각종 세금도 우선순위여서 이들을 제하면 남는 건 별로 없는 경우도 있다”고 말했다. 특히 주인이 사업을 하는 경우 유의할 필요가 있다.

서울 송파, 강동 같은 동남권에서는 최근 전셋값이 떨어지고 있다. 강동구 강일동의 84㎡형 한 아파트는 올해 1월 중순 4억원에 전세가 나갔으나 7월 15일 3억3000만원 안팎으로 하락했다. 실거래가(약 4억5000만원) 대비 전세가율이 88% 선에서 73%로 내렸다. 매매가가 더 높은 송파는 전셋값이 1억원 넘게 떨어진 곳도 속속 나왔다. 다만 여름 비수기여서 일시적 현상이라는 견해는 있다. 반면 이는 옆에 위례신도시와 하남 미사지구에서 1만 가구 이상 공급된 여파이기 때문에 후폭풍이 이어질지 시장에서는 촉각을 곤두세우고 있다. 자칫 집주인들이 보증금을 토해내야 하는 ‘역전세난’이 이어질 수도 있어서다. 이 경우 세입자는 보증금을 다 돌려받지 못하고, 전세를 끼고 무리하게 집을 산 집주인도 집을 경매에 넘기는 상황이 생길 가능성도 있다.

국토교통부 당국자는 “보증금도 집주인으로선 돌려줘야 할 빚이라는 관점에서 세입자나 투자자나 조심할 필요가 있다”고 말했다. 이 당국자는 “세입자로선 주택도시보증공사의 보증금 반환보증 상품이나 은행의 전세금 안심대출, 주택도시기금의 버팀목전세자금대출 같은 보완책도 고려해볼 만하다”고 밝혔다.

<전병역 기자 junby@kyunghyang.com>