임대주택, 이제 ‘기본 인프라’로

집이 최고의 자산이 된 세상이다. 집값은 자산 증식을 향한 본능과 욕망을 따라 움직인다. 이런 집값을 명절 과일값 잡듯 하면 부동산정책은 실패한다. 하늘 아래 처음 보는 부동산 대책이란 존재하기 어렵고, 대단한 묘책을 마련하기란 쉽지 않다. 하지만 똑같은 정책도 목표가 무엇이냐에 따라 성패가 갈린다. 가격을 따라갈 것인지, 다른 목표를 따라갈 것인지.

이재명 정부의 부동산 개혁 방향은 집값 잡는 걸 넘어 부동산시장 구조조정에 초점을 맞추고 있는 듯하다. 대통령이 연일 강조하듯, 주택을 더 이상 매력적인 투자 대상이 아니게 만들겠다는 것이다. 세제 개편 같은 조치로 기대 수익률을 낮추면 자연히 주택에 몰린 돈이 보다 효율적인 투자처로 이동하게 될 거란 접근이다.

그렇다면 이제 집은 무엇이 돼야 하는가? 투자 대상이 아닌 집은 무엇으로 보고 정책을 세워나가야 하는가? 이 질문에 대답하는 것이 부동산시장 구조조정의 다음 스텝이 돼야 한다. ‘집은 사는 것이 아니라 사는 곳’이어야 한다는 고전적이고 추상적인 선언에 그쳐선 안 된다.

집, 특히 임대주택은 이제 ‘인프라’가 돼야 한다. 사람이 사는 데 매일 필요한 것들이 있다. 물, 전기, 가스 같은 것. 적정한 가격과 안정적인 공급망 확보가 중요한 것들이다. 이를 인프라라 부른다. 임대주택도 마찬가지여야 한다. 내 집을 마련하고 싶은 사람들을 위한 정책은 정책대로 가되, 어떠한 경우에도 살 집이 없어 내몰리는 사람은 없게끔 최저선을 정해야 한다. 지금부터라도 집을 인프라로 보고 정책을 수립해나가야 한다.

지자체, 특히 수도권 지자체들이 정부의 부동산 개혁에 발맞춰 가져가야 할 정책은 임대주택 대량 확보다. 여전히 임대주택의 상당량이 민간에 맡겨져 있다. 임대인들은 대부분 대출과 전·월세 보증금으로 임대사업을 영위한다. 지금 같은 구조에선 집값과 금리와 세금 제도에 따라 전·월세가 같이 뛴다. 매매시장과 임대시장이 완전히 연동된 것이다. 집값을 잡으면 역전세가 발생해 전세사기가 늘고, 세금을 높이면 월세가 뛴다는 공포 마케팅이 늘 설득력을 얻는 이유다.

이래서는 부동산 개혁에 힘 있게 드라이브를 걸기 어렵다. 매매와 임대의 연동 고리를 끊어야 한다. 그러자면 공공이 대량 공급자가 되어 임대주택의 보증금과 월세 상한선을 주도할 수 있어야 한다. 다주택자의 매물, 특히 비아파트 주택이 다수 시장에 나오게 될 것으로 전망되는 지금이 적기다. 다가구, 원룸 등의 비아파트 주택 매물을 공공이 ‘매입임대’ 정책 확대를 통해 적극 매입해서 공공이 운용하는 임대주택으로 전환하자는 것이다. 생계형 임대사업자들에게 퇴로도 마련되고, 장기적으로는 지자체가 도시에 토지 지분도 확보하게 되니 적기에 노후 주거지역을 정비하는 데 도움이 될 것이다.

일하는 형태가 다양해지고, 인구가 감소하고, 1인 가구가 40%를 넘어섰다. 고령인구도 계속 늘어간다. 방 3개, 84㎡의 임대주택 확보에만 열을 올릴 때가 아니다. 세상이 바뀐 만큼 주거정책도 바뀌어야 한다. 그러자면 공공이 임대주택 공급자로서 주도권을 쥐고 변화한 환경에 대처해나가야 한다.