공공임대 푼다고 전셋값 잡힐까

정부, 내년 상반기까지 공급할 3만9000가구는 기존 보유한 공가 상태 공공임대

올해 부동산 업계의 최대 유행어는 ‘영끌’이다. 20~30대뿐만 아니라 정부도 시장안정을 위해 가용한 모든 정책을 동원해 ‘영끌’하느라 애쓰는 중이다. 서울시장이 없는 가운데 그린벨트 지역인 태릉골프장을 공공택지로 조성키로 한 건 주택공급을 위한 ‘영끌’이었다. 그리고 계약갱신청구권 등을 포함한 ‘임대차 2법’ 시행 후 전셋값이 오르고 일부 공급 부족 현상이 나타나자 영끌하며 꺼내든 게 공공임대카드다. 3개월 이상 빈 상태로 남아 있는 공공임대주택을 전세시장에 공급해 공급난을 해소한다는 게 정부 계획의 골자다.

지난 11월 20일 오후 서울 마포구 한 부동산에 전·월세, 매매 안내문이 게시돼 있다. / 연합뉴스

공공임대주택의 법률적 정의는 ‘정부나 지자체가 세금, 혹은 기금 등으로 지은 뒤 임대나 임대 후 분양을 목적으로 공급하는 주택’을 의미한다. 기본 개념에선 입주자의 자격·재산요건 등을 제한하고 있지 않지만 공공임대주택 비율이 15~17%에 달하는 선진국에 비해 국내 공공임대 비율은 아직 10%도 못 미치는 탓에 하위법령을 통해 주거 취약계층을 중심으로 제한적으로 공공임대가 공급되는 게 현실이다. 이를 누구보다 잘 아는 정부가 공공임대를 전세시장에 풀겠다고 나선 건 영끌도 보통 영끌이 아니다. 전세대책의 영끌을 바라보는 부동산 업계에서는 기대와 우려의 시각이 공존한다.

영끌하다 ‘부풀리기’ 무리수 의혹도

일단 영끌을 하면 통 크게 하는 게 문재인 정부의 부동산 대책이다. 지난 8·4 공급대책의 경우 “최대 10만가구” 정도로 예상했던 부동산 업계의 관측을 훌쩍 뛰어넘어 서울에만 10만여가구, 인접한 경기지역을 포함한 ‘서울 권역’에 13만여가구라는 물량을 뽑아냈다. 그린벨트 제한, 용적률 제한 등 국토 및 도시규제 대부분을 화끈하게 푸는 동시에 이뤄낸 결과다.

전세대책에서도 정부는 2022년까지 전국 11만4000가구라는 물량을 내놓았다. 이미 진행 중인 공공임대주택 공급계획과는 별개로, 그것도 올해를 한달여 남긴 상황에서 사실상 2년 내 11만4000가구(서울 3만5000가구)를 임대로 공급한다는 속도전까지 선보였다. 더욱이 정부는 이중 내년 상반기까지 4만9000가구(42%)를 당장 공급하겠다고 공언했다. 공공임대 중 ‘건설임대’의 경우 건설과 매입 등에 상당 기간 시간이 걸린다는 점에서, ‘매입임대’의 경우 한국토지주택공사(LH)가 지난해 1년 내내 매입한 물량이 2만가구에 못 미친다는 점에서 실로 놀라운 속도전이다.

정부가 믿는 구석은 기존 보유한 공공임대주택이었다. 상반기까지 공급한다는 4만9000가구 중 80%에 달하는 3만9000가구가 3개월 이상 공가 상태에 있는 기존 공공임대주택 물량이다. 서울의 경우 내년 상반기까지 계획된 9000가구 중 절반이 넘는 4900여가구가 기존 임대물량이다.

그렇다면 정부가 상반기까지 당장 공급한다는 물량의 실제 효과는 어느 정도일까. 서울을 예로 들면 최근 1년간 서울에서 체결된 전세계약(아파트, 다가구, 다세대 포함)은 월 2만~2만4000여건 수준이다. 6개월을 합산하면 10만건이 훌쩍 넘는다. 산술적으로 내년 상반기까지 서울에 공급한다는 9000가구의 물량으로는 공급 부족을 해소할 것이라고 보기 어렵다.

그나마 9000가구를 뽑아내는 과정에서 정부는 물량을 은근슬쩍 부풀리는 무리수를 뒀다. 9000가구 중 공공임대 4900여가구 대부분이 이미 기존 수요자들에게 배정될 계획이 세워진 물량이다. 4900여가구 중 4000여가구가 서울주택도시공사(SH) 물량인데, SH는 “연말까지 4000여가구 대부분을 기존 저소득층, 신혼부부 등 수요자에게 배정할 계획”이라고 밝혔다. 이렇게 따지면 내년 상반기까지 서울 전세시장에 공급될 공공임대주택 물량은 많아야 900가구 수준으로 줄게 된다.

공공임대주택을 전세시장에 공급하는 것을 놓고도 갑론을박이 이어지고 있다. 한 시민단체 관계자는 “3개월 이상 비어 있는 임대주택의 경우 임대료가 너무 높아 기존 수요자들이 실입주가 불가능한 경우가 많다”며 “문턱을 낮춰 전세로 공급하는 방안도 나쁘진 않다”고 밝혔다. 반면 또 다른 시민단체의 관계자는 “공가 상태가 이어진다면 임대료를 낮추는 방안 등을 통해 최대한 수요자들에게 공급하려는 노력부터 해야 한다”고 밝혔다.

공공임대의 경우 현행 기준을 따르자면 영구임대의 경우 도시근로자 월 평균소득의 50% 이하, 국민임대의 경우 70% 이하, 행복주택의 경우 100% 이하, 매입임대의 경우 50% 이하 등으로 각각 소득기준이 정해져 있다. 정부는 관련 지침을 한시적으로 고쳐서라도 12월부터 공공임대물량을 전세시장에 공급한다는 계획이다.

‘호텔 공공임대’ 논란이 남긴 것

정부의 전세대책에서 정작 주목받은 건 기존 오피스나 숙박업소를 개조해 전세시장에 공급하는 방안이었다. 보수언론들이 집중 거론한 이른바 ‘호텔 공공임대’다. 호텔 역시 숙박업소가 맞고, 이미 올해 상반기부터 관련 규정이 개정돼 호텔을 개조해 임대주택 등으로 활용이 가능한 상태다. 서울시가 이미 호텔을 개조해 청년주택으로 제공 중인 사례도 있다. ‘호텔 공공임대’가 틀린 말은 아니다.

다만 ‘호텔 공공임대’라는 표현이 가져온 여러 사회적 논란에 대해선 안타깝다는 지적이 많다. 최은영 한국도시연구소장은 “이용가치가 없는 호텔을 1~2인실로 개조해 제공한다면 청년층 주거난 해소에 일정 부분 도움이 될 수 있다”며 “너무 ‘호텔’이라는 부분에만 관심이 집중되는 것 같다”고 밝혔다. 현행법상 호텔의 경우 용적률 등에서 일반 주택보다 완화된 규정을 적용받는다. 정부는 숙박시설을 공공임대주택으로 개조할 경우 특례를 신설해 용적률 규제에 발목이 잡히는 일이 없도록 한다는 방침이다.

하지만 호텔업계 등에서는 비용 대비 효율성을 감안할 때 숙박업소 리모델링이 임대주택 확충의 좋은 대안은 아니라는 우려를 내놓기도 한다. 한 관계자는 “애초에 장기간 사람이 거주하는 목적으로 지은 건물이 아니기 때문에 방재나 소방시설 등 안전시설이 미흡한 경우가 많다”며 “차라리 호텔을 허물고 그 땅에 새로 짓는 게 낫지 않나 싶다”고 밝혔다.

LH 관계자는 “숙박업소 리모델링 사업의 경우 공공기관에서 아직까지 직접 시도해본 사례가 없다”면서도 “이번 전세대책을 계기로 숙박업소 리모델링의 좋은 선례를 만들 수도 있을 것”이라고 말했다.

<송진식 경제부 기자 truejs@kyunghyang.com>